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　施行：令和元年（２０１９年）　６月２５日に対応した。
　建築基準法の最終改正：平成３０年（２０１８年）　４月１日施行に合わせた。
　建築基準法の最終改正：平成２７年（２０１５年）　６月１日施行
　前回改正：平成２３年（２０１１年）１２月１４日

★第三章　都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途
　　第一節　総則

★４１条の２：適用区域

　建築基準法の解説は、ここから、第３章に入ります。

　第３章の「都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途」は、「集団規定」とも呼ばれ、第４１条までの規定が日本全国で適用される「単体規定」だったのに対して、これからの規定は、「都市計画区域及び準都市計画区域内に限り適用されます」ので注意してください。

★建築基準法の性格
　 もう一度復習になりますが、
　 建築基準法とは、建築物の個々の安全性や居住性を一定基準以上に保つことを目的とするとともに、健全な都市づくりに欠かせない建築物の秩序について示した法律です。
　技術的基準がこの法律（建築基準法）に適合しているかどうかを検査するだけでなく、建築物が、消防法、建築士法、建設業法、都市計画法、宅地造成等規制法、ハートビル法などほかの法令に適合するかどうかも審査の対象にしています。

　建築基準法の法体系は三つの要素からなっています。
　１．法令運用上の総括的なもの。つまり、建築基準法適用の範囲、原則、制度、手続き、罰則規定などが該当します。
　２．単体規定 ．．．個々の建築物の構造耐力、防火や避難施設、衛生設備などに関する安全確保についての規定です。
　３．集団規定 ．．．建築物が集まっている街や都市において、安全で合理的な秩序を確保するための規定です。

★単体規定と集団規定の違い

　建築基準法で定められている「最低の基準」には、全国どこでも適用される「単体規定」と、原則として都市計画区域および準都市計画区域内において適用される「集団規定」があります。

★単体規定
　単体規定とは、建築基準法第２章：建築物の敷地、構造及び建築設備での(第１９条〜第４１条)の規定をいい、個々の建築物そのものの安全性や居住性を確保することを目的に、建築物の敷地、構造、居室の採光・換気、建築設備、建築材料の品質等に関する制限や、災害危険区域、地方公共団体の条例による制限の付加等が定められています。

★集団規定
　集団規定とは、建築基準法第３章：都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途(第４１条の２〜第６８条の９)の規定をいい、街づくりプランである都市計画の方針を実現等のため、「都市計画区域および準都市計画区域内」における建築物の敷地の接道義務、用途制限、容積率、建ぺい率、高さ等の「制限」等が定められています。
　 ただし、都市計画区域および準都市計画区域以外の区域のうち、一定の区域内において地方公共団体が政令で定める基準に従い条例で必要な制限を定めることができます。
　 なお、宅地建物取引業法第３５（重要事項の説明等）第１項第２号により、重要事項として説明すべき「都市計画法、建築基準法等に基づく制限」で、宅地建物取引業法施行令第３条第１項に定めるものは、この「集団規定」による規制内容を主として説明することになっています。

　見出しを見れば分かるように、多くは「制限」であり、制限した内容を「特例」として、緩和しています。

　注：この建築基準法の規定の多くは、個人が有する土地や建物の「財産権」を大きく制限する内容なので、憲法違反との訴訟も多い。
　　　憲法違反かそうでないかのキーワードは「公共の福祉」と「個人の財産権」のバランスにあります。

★都市計画が必要なわけ

　　都市計画は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画です。（都市計画法４条１項）

　　都市には、人々が住み、働き、憩い、そしてふれあうといった様々な社会生活が日々営まれています。もし、誰もが自分の都合だけで、家を建て、生活し、行動をしたりすると、それが他の人に迷惑を及ぼすことになり、それは社会全体からみると好ましい状態ではありません。
　　そこで都市では、最低限として生活の基盤である土地の使い方や建物の建て方に対して他の人の迷惑にならない秩序だったルールが必要となってきます。こうした共通のルールを「土地利用規制」として定め、お互いにそのルールを守っていく必要があります。

　　また、都市では、住宅だけでなく、生活し、行動するためには、道路、公園、鉄道、下水道などのまちの骨格となる公共施設は欠かせません。こうした施設「都市施設」は、まち中の住宅、人や物の流れ、他の都市との関係などを考えて、あらかじめ全体としての計画を立てておき、それに従って整備をしていく必要があります。
　　さらに、新たなまちをつっくたり、古くなったまちをつくり直す「市街地開発事業」は、まち全体の中での役割などを考えて、計画的に進めていくことが大切です。

　 このようにまちづくりに必要な多くのことがらを、総合的に考えながら定めているのが、「都市計画」なのです。

 と、為政者の立場では説明していますが、土地や建物の所有者にしてみれば、本来なら個人が自由に処分・使用できるはずの土地や建物の権利が、ムチャクチャに制限されているのが、この都市計画とそれに基づいた、建築基準法での建ぺい率や容積率などの規定であることも、前提に考えてください。

★都市計画区域と準都市計画区域の違い

　　それでは、「都市計画」として、都市計画法と建築基準法での各種制限をもたらす「都市計画区域」と「準都市計画区域」の違いです。

　＊都市計画区域．．．行政側が都市計画を決めるにあたっては、勝手にはできませんから、まず法律に基づいた「都市」の範囲を明らかにしなければなりません。
　そこで、都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などから見て、一体の都市として捉える必要がある区域を、都道府県で「都市計画区域」として指定します。（都市計画法第５条）

＜参照＞　都市計画法第５条１項

　（都市計画区域）
　都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。この場合において、必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。 　

（以下略）

　　都市計画区域は都市の実際の広がりに合わせて定めるもので、その大きさは一つの市町村の行政区域の中に含まれるものからいくつかの市町村にわたる広いものまであります。
　　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に
　　　・「市街化区域」と
　　　・「市街化調整区域」
　　との区分（区域区分）を定めることができます。（都市計画法第７条）（注：「定めることができる」であって、首都圏・近畿圏・中部圏など以外では、必ずしも定めなくてもいいってことですよ。）

　　＊「市街化区域」とは．．．優先的かつ計画的に市街化を進める区域です。具体的には、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね１０年以内に計画的に市街化を図るべき区域」によって構成されます。

　　＊「市街化調整区域」は､．．．市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域です。 　この区域内では、建築物を建築したり、また土地の形状を変える「開発行為」は原則として抑制され、特に必要でなければ、道路・公園・水道・学校などの「都市施設」の整備も原則として行われません。（都市計画法第１１条参照）

＜参照＞　都市計画法第４条　１２項　

１２　この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

＜参照＞　都市計画法第７条

　（区域区分）
　第七条 　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
　　一 　次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
　　　イ　首都圏整備法第二条第三項 に規定する既成市街地又は同条第四項 に規定する近郊整備地帯
　　　ロ　近畿圏整備法第二条第三項 に規定する既成都市区域又は同条第四項 に規定する近郊整備区域
　　　ハ　中部圏開発整備法第二条第三項 に規定する都市整備区域
　　二 　前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの

　２ 　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

　３ 　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

★ 都市計画区域 ┳ 市街化区域 　
　　　　　　　　　 　　┣ 市街化調整区域 　
　　　　　 　　　　　　┗ 区域区分非設定（未線引区域） 　
　これらは「定めることができる」とあるように、都道府県が設定するかしないかを選択できるものです。
　ただし首都圏や近畿圏、中部圏に関してそれぞれ定められている各整備法に基づく整備地帯や整備区域と、政令指定都市となっている大都市の全部又は一部を含む都市計画区域については、区域区分を定めることが義務づけられています。
　また、�@市街化区域、�A市街化調整区域のほかに、区域としての定めのない区域（未線引き区域ともいう）もあります。 

　　＊準都市計画区域．．．都市計画区域の外であっても無秩序な開発が行われる可能性がある区域は，都道府県は準都市計画区域として指定し，土地利用に一定の規制をかけることができます。（都市計画法第５条の２）（改正があり、以前は市町村の指定だったが、都道府県の指定になった。）
　　　　準都市計画区域は、将来、都市計画区域に編入される可能性のある区域と考えます。

＜参照＞　都市計画法第５条の２

　（準都市計画区域）
　第五条の二 　都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物（以下「建築物等」という。）の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）その他の法令による土地利用の規制の状況その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。

　（以下略）

　　　　これは都市計画区域外とされた地域にも、指定をした場合にはそこにいろいろな制限を与えるものです。
　　　　平成１２年の都市計画法の改正で決まりました。
　　　　 どのようなことをするかといえば、指定された区域内の建築物に建築基準法の集団規定を適用できるようにしたものであるといえます。

注：集団規定（都市計画区域や準都市計画区域内での適用）は、多くの場合、詳細な規定は、その区域をよく知っている地方公共団体（特定行政庁）の条例で、さらに制限をしたり緩和をすることができます。

★４２条：道路の定義

　先ず、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り適用される、都市計画等の区域での、「道路」とは何かを、この４２条で規定しています。

★普通の人なら、全然意識などしたことのない「道」も法律により「道路」として、厳しく規定されています。

　通常の道は、人や車などの通行のためだけではなく災害時の避難・救急のため、また建築物の採光や通風、防火のためにも必要不可欠のものです。
　 そこで、日常の都市生活における通行と、災害等の非常時における防火活動や避難行動を容易にさせるために、都市計画区域内における建築物の敷地は、原則として道路に「２m以上」接しなければならないと規定（４３条）し、これを満たさない敷地には原則として建築物の建築は認めないとしています。

★建築基準法では「道」と「道路」とは違う

　この４２条により、「道」とは、通常、日本全国で適用される、道幅（幅員といいます）にも制限がなく、単純に人や車が行き交うものです。
　一方、「道路」となるのは、建築基準法によって規定された、都市計画区域、準都市計画区域内で規制される、原則、道幅（幅員）４ｍ以上の人や車が行き交う「道」です。交通上、安全上、防火上また衛生上からの規制を受けます。

　地下街の道路は、適用がありません。（１項の（カッコ）書き。）

★道路の種類

　＊原則、４ｍ以上の幅員（測り方：側溝は含める。擁壁は含めない））のある道、特定行政庁が指定した区域では、幅員６ｍ以上の道。

　　＊どうして、４ｍを最低幅員としたか．．．自動車がすれちがえる最低の幅です。

　１．特定行政庁の指定なしでも、「道路」となるもの

　　　ア．道路法による道路（国道・県道・市道など）（４２条１項１号）は、幅員や構造に関係なく、またトンネルや橋やその附属施設も含めて道路です。

＜参照＞　道路法第２条　

（用語の定義）
第二条 　この法律において「道路」とは、一般交通の用に供する道で次条各号に掲げるものをいい、トンネル、橋、渡船施設、道路用エレベーター等道路と一体となつてその効用を全うする施設又は工作物及び道路の附属物で当該道路に附属して設けられているものを含むものとする。

（以下略）

＜参照＞　道路法第３条　

（道路の種類）
第三条 　道路の種類は、左に掲げるものとする。
　　一 　高速自動車国道
　　二 　一般国道
　　三 　都道府県道
　　四 　市町村道

　　イ．都市計画法 、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による道路（４２条１項２号）は、まだ道路法に基づく道路の認定手続きが終わってなくても、建築基準法では「道路」です。
　　　これらは、いずれ道路と認定されるものです。

　　ウ． 建築基準法が施行される時（昭和２５年１１月２３日）に既に、都市計画区域内にあったもの、またその後都市計画区域または準都市計画区域として指定されたさいにその区域内にあったものは、私道・公道を問わず、全て手続きなしに、道路と認める。（４２条１項３号）

　２．特定行政庁の指定で、「道路」と認められるもの

　　ア．道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの（４２条１項４号）も道路です。
　　　　これらは、その供用開始をまたないで、特定行政庁が指定すれば、道路として建築工事などが進められます。無条件では在りません。

　　イ．位置指定道路（法４２条１項５号道路）
　　　一般に道（道路）は、公共団体がつくりますが、土地の所有者（私人）もつくることがあります。私道と呼ばれるものです
　　　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの （４２条１項５号です。）
　　　　これにより、位置指定道路の要件としては、
　　　　　�@幅員が４ｍ以上あること
　　　　　�A政令で定める基準に適合していること
　　　　　�B特定行政庁の位置の指定をうけたもの　
　　　　となります。

　 　　　　なお、私道の維持管理は、その所有者が行います。

　　　　＊どうして、位置指定をうけるのか。
　　　　　　あとで説明をしますが、４３条１項により、建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接していなければ、建築できません。そのために必要となります。 （接道義務）

　　　　＊道路の位置指定の基準（施行令１４４条の４）

　　　　また、位置指定道路の基準としては、既存の道路に両端が接しているなどがあります。

　　　　袋路状道路（行き止まり道路）でも、幅員が６ｍ以上あれば、消防の活動もできますから、私道でも問題はありません。

＜参照＞　建築基準法施行令第１４４条の４

　（私道に関する基準）
第百四十四条の四 　法第四十二条第一項第五号 の規定により政令で定める基準は、次の各号に掲げるものとする。
　　　一 　両端が他の道路に接続したものであること。ただし、次のイからホまでの一に該当する場合においては、袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。以下この条において同じ。）とすることができる。
　　　　イ　延長（既存の幅員六メートル未満の袋路状道路に接続する道にあつては、当該袋路状道路が他の道路に接続するまでの部分の延長を含む。ハにおいて同じ。）が三十五メートル以下の場合
　　　　ロ　終端が公園、広場その他これらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続している場合
　　　　ハ　延長が三十五メートルを超える場合で、終端及び区間三十五メートル以内ごとに国土交通大臣の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられている場合
　　　　ニ　幅員が六メートル以上の場合
　　　　ホ　イからニまでに準ずる場合で、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合
　　二 　道が同一平面で交差し、若しくは接続し、又は屈曲する箇所（交差、接続又は屈曲により生ずる内角が百二十度以上の場合を除く。）は、角地の隅角をはさむ辺の長さ二メートルの二等辺三角形の部分を道に含むすみ切りを設けたものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況によりやむを得ないと認め、又はその必要がないと認めた場合においては、この限りでない。
　　三 　砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること。
　　四 　縦断勾配が十二パーセント以下であり、かつ、階段状でないものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合においては、この限りでない。
　　五 　道及びこれに接する敷地内の排水に必要な側溝、街渠その他の施設を設けたものであること。

２ 　地方公共団体は、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認める場合においては、条例で、区域を限り、前項各号に掲げる基準と異なる基準を定めることができる。

３ 　地方公共団体は、前項の規定により第一項各号に掲げる基準を緩和する場合においては、あらかじめ、国土交通大臣の承認を得なければならない。

　　ウ． ２項道路
　　　　建築基準法の施行時、都市計画区域指定の時、既に建築物が立ち並んでいた幅員４ｍ未満の「道」であっても、特定行政庁が指定すれば「道路」として扱う。（４２条２項）

　　　　２項道路の指定をうけると、原則、道路中心線から２ｍ（または３ｍ）下がった線が道路境界線とみなされ、この道路境界線と道路の部分は、敷地面積に算入もできなくなります（４３条１項　参照）。

　　　この後退規定（セットバック）により、新規に建物が建築される場合には、道路の幅員が４ｍ確保できます。

　　注：２項道路の指定は、土地所有者の権利（私有財産の保護：憲法第２９条）の違反では
　　　　この制限は公共の福祉の要請に基づくので憲法違反ではないとの判例がある（東京地裁昭和３４年１２月１６日）

★また、その道の反対側が、がけや川の時には、距離測定で例外があります。（２項）

★その他にも、特定行政庁が指定できる項目が、３項、４項、５項、６項と定められています。

｛設問ー１｝　平成２６年　管理業務主任者試験　「問２２」

【問　22】　建築基準法における面積・高さなどの算定方法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1　がけ地、川、線路敷地等に沿う道路のうち特定行政庁が指定する幅員4m未満の道路において、当該がけ地等の境界線から道の側に4mまでの部分は、敷地面積に算入されない。

○　正しい。
　　まず、建築基準法において、道路は車がすれ違えるために最低幅員が４ｍ以上あることになっ ています。そして、建物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上は接していなければなりません。そこで、幅員が４ｍ未満の道路に接しているとなると、道路の 中心線から水平距離２ｍずつ両側に後退した線が道路境界線となり、この区域内には建物が建てられません。これが、敷地面積に算入されないとかセットバック とよばれています。

　しかし、建築基準法が制定される前から、建物はありますから、新築・増改築する際には、この原則：建物の 敷地は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上は接すること、を適用させるために、特定行政庁の指定により幅員が４ｍ未満の道路でも、「道路とみなす」ことによって 道路の幅員４ｍ以上を確保しようとしています。これが、建築基準法で「２項道路」とか、「みなし道路」と呼ばれています。
　 そこで、設問のような、向かい側が「がけ地、川、線路敷地等に沿う道路」となると、４ｍ未満道路の中心線からセットバックをとっても、幅員４ｍを確保でき ないこともあるため、この場合には、当該がけ地等の境界線から道の側に４mまでの部分を敷地面積には入れることができず、正しい。
　根拠は、建築基準法４２条２項と建築基準法施行令第２条１項１号です。

　建築基準法４２条、
　「（道路の定義）
　　第四十二条 　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要 と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除 く。）をいう。
　　　　　一 　道路法 （昭和二十七年法律第百八十号）による道路
　　　　　二 　都市計画法 、土地区画整理法 （昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法 （昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法 （昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 （昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法 （第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
　　　　　三 　この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
　　　　　四 　道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
　　　　　五 　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
　　　２ 　この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項 の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び 通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線 からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道 の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
　　　３ 　特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満 一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別 にその水平距離を指定することができる。
　　　４ 　第一項の区域内の幅員六メートル未満の道（第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。）で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
　　　　　一 　周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
　　　　　二 　地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
　　　　　三 　第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
　　　５ 　前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
　　　６ 　特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。 」
　
　建築基準法施行令第２条
　「（面積、高さ等の算定方法）
　第二条 　次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
　　　　　一 　敷地面積　敷地の水平投影面積による。ただし、建築基準法 （以下「法」という。）第四十二条第二項 、第三項又は第五項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しない。
　　　　　二 　建築面積　建築物（地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く。以下この号において同じ。）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出 し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離一メートル以上突き出たものがある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線）で囲 まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一 メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。
　　　　　三 　床面積　建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　　　　　四 　延べ面積　建築物の各階の床面積の合計による。ただし、法第五十二条第一項 に規定する延べ面積（建築物の容積率の最低限度に関する規制に係る当該容積率の算定の基礎となる延べ面積を除く。）には、次に掲げる建築物の部分の床面積 を算入しない。
　　　　　　　イ　自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設（誘導車路、操車場所及び乗降場を含む。）の用途に供する部分（第三項第一号及び第百三十七条の八において「自動車車庫等部分」という。）
　　　　　　　ロ　専ら防災のために設ける備蓄倉庫の用途に供する部分（第三項第二号及び第百三十七条の八において「備蓄倉庫部分」という。）
　　　　　　　ハ　蓄電池（床に据え付けるものに限る。）を設ける部分（第三項第三号及び第百三十七条の八において「蓄電池設置部分」という。）
　　　　　　　ニ　自家発電設備を設ける部分（第三項第四号及び第百三十七条の八において「自家発電設備設置部分」という。）
　　　　　　　ホ　貯水槽を設ける部分（第三項第五号及び第百三十七条の八において「貯水槽設置部分」という。）
　　　　　五 　築造面積　工作物の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が別に算定方法を定めた工作物については、その算定方法による。
　　　　　六 　建築物の高さ　地盤面からの高さによる。ただし、次のイ、ロ又はハのいずれかに該当する場合においては、それぞれイ、ロ又はハに定めるところによる。
　　　　　　　イ　法第五十六条第一項第一号 の規定並びに第百三十条の十二 及び第百三十五条の十九 の規定による高さの算定については、前面道路の路面の中心からの高さによる。
　　　　　　　ロ　法第三十三条 及び法第五十六条第一項第三号 に規定する高さ並びに法第五十七条の四第一項 、法第五十八条 及び法第六十条の三第一項 に規定する高さ（北側の前面道路又は隣地との関係についての建築物の各部分の高さの最高限度が定められている場合におけるその高さに限る。）を算定する場 合を除き、階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の八分の一以内の場 合においては、その部分の高さは、十二メートル（法第五十五条第一項 及び第二項 、法第五十六条の二第四項 、法第五十九条の二第一項 （法第五十五条第一項 に係る部分に限る。）並びに法別表第四(ろ)欄二の項、三の項及び四の項ロの場合には、五メートル）までは、当該建築物の高さに算入しない。
　　　　　　　ハ　棟飾、防火壁の屋上突出部その他これらに類する屋上突出物は、当該建築物の高さに算入しない。
　　　　　七 　軒の高さ　地盤面（第百三十条の十二第一号イの場合には、前面道路の路面の中心）から建築物の小屋組又はこれに代わる横架材を支持する壁、敷桁又は柱の上端までの高さによる。
　　　　　八 　階数　昇降機塔、装飾塔、物見塔その他これらに類する建築物の屋上部分又は地階の倉庫、機械室その他これらに類する建築物の部分で、水平投影面積の合計 がそれぞれ当該建築物の建築面積の八分の一以下のものは、当該建築物の階数に算入しない。また、建築物の一部が吹抜きとなつている場合、建築物の敷地が斜 面又は段地である場合その他建築物の部分によつて階数を異にする場合においては、これらの階数のうち最大なものによる。
　　　２ 　前項第二号、第六号又は第七号の「地盤面」とは、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が三メートルを超える場合においては、その高低差三メートル以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう。
　　　３ 　第一項第四号ただし書の規定は、次の各号に掲げる建築物の部分の区分に応じ、当該敷地内の建築物の各階の床面積の合計（同一敷地内に二以上の建築物があ る場合においては、それらの建築物の各階の床面積の合計の和）に当該各号に定める割合を乗じて得た面積を限度として適用するものとする。
　　　　　一 　自動車車庫等部分　五分の一
　　　　　二 　備蓄倉庫部分　五十分の一
　　　　　三 　蓄電池設置部分　五十分の一
　　　　　四 　自家発電設備設置部分　百分の一
　　　　　五 　貯水槽設置部分　百分の一
　　　４ 　第一項第六号ロ又は第八号の場合における水平投影面積の算定方法は、同項第二号の建築面積の算定方法によるものとする。 」　


2　自動車車庫の床面積は、当該敷地内の建築物の各階の床面積の合計（同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、それらの建築物の各階の床面積の合計の和）に5分の1を乗じて得た面積を限度として、延べ面積には算入されない。

○　正しい。
　基本的には、自動車車庫の床面積は、延べ面積には算入されません。それが、選択肢１で引用しました、建築基準法施行令第２条１項４号イ
　「（面積、高さ等の算定方法）
　第二条
　　四 　延べ面積　建築物の各階の床面積の合計による。ただし、法第五十二条第一項 に規定する延べ面積（建築物の容積率の最低限度に関する規制に係る当該容積率の算定の基礎となる延べ面積を除く。）には、次に掲げる建築物の部分の床面積を算入しない。
　　　　　　　イ　自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設（誘導車路、操車場所及び乗降場を含む。）の用途に供する部分（第三項第一号及び第百三十七条の八において「自動車車庫等部分」という。）」　
　とあるのですが、特例として同３項に
　「３ 　第一項第四号ただし書の規定は、次の各号に掲げる建築物の部分の区分に応じ、当該敷地内の建築物の各階の床面積の合計（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、それらの建築物の各階の床面積の合計の和）に当該各号に定める割合を乗じて得た面積を限度として適用するものとする。
　　　　　一 　自動車車庫等部分　五分の一
　　　　　二 　備蓄倉庫部分　五十分の一
　　　　　三 　蓄電池設置部分　五十分の一
　　　　　四 　自家発電設備設置部分　百分の一
　　　　　五 　貯水槽設置部分　百分の一 」　　とあり、
　３項１号により、正しい。


3　地階で、地盤面上1.5m以下にある部分は、建築面積に算入されない。

Ｘ　誤っている。　地盤面上　１．５ｍ以下ではなく、地盤面上１．０ｍ以下が建築面積に算入されない。
　地階の建築面積は、選択肢１で引用しました、建築基準法施行令第２条１項ニ
　「（面積、高さ等の算定方法）
　第二条
　　二 　建築面積　建築物（地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く。 以下この号において同じ。）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離一メートル以上 突き出たものがある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線）で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を 有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しな い。」　　とあり、
　　「地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く」　のため、地盤面上　１．５ｍ以下ではなく、地盤面上１．０ｍ以下が建築面積に算入されず、誤りです。
　なお、容積率でも同じような規定がありますので、参考にしてください。


4　階段室、昇降機塔などの建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が、当該建築物の建築面積の8分の1以内の場合、その部分の高さは、建築物の高さに算入されないことがある。

○　正しい。
　 階段室、昇降機塔などの建築物の屋上部分の水平投影面積となると、選択肢１で引用しました、建築基準法施行令第２条１項六
　「（面積、高さ等の算定方法）
　第二条
　　　六 　建築物の高さ　地盤面からの高さによる。ただし、次のイ、ロ又はハのいずれかに該当する場合においては、それぞれイ、ロ又はハに定めるところによる。
　　　　　　　イ　法第五十六条第一項第一号 の規定並びに第百三十条の十二 及び第百三十五条の十九 の規定による高さの算定については、前面道路の路面の中心からの高さによる。
　　　　　　　ロ　法第三十三条 及び法第五十六条第一項第三号 に規定する高さ並びに法第五十七条の四第一項 、法第五十八条 及び法第六十条の三第一項 に規定する高さ（北側の前面道路又は隣地との関係についての建築物の各部分の高さの最高限度が定められている場合におけるその高さに限る。）を算定する場合を除き、階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の八分の一以内の場合においては、その部分の高さは、十二メートル（法第五十五条第一項 及び第二項 、法第五十六条の二第四項 、法第五十九条の二第一項 （法第五十五条第一項 に係る部分に限る。）並びに法別表第四(ろ)欄二の項、三の項及び四の項ロの場合には、五メートル）までは、当該建築物の高さに算入しない。
　　　　　　　ハ　棟飾、防火壁の屋上突出部その他これらに類する屋上突出物は、当該建築物の高さに算入しない。」　とあり、
　ロ　によれば、
　　　　条件によっては、「階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の 八分の一以内の場合においては、その部分の高さは、十二メートルまでは、当該建築物の高さに算入しない」　こともありますから、正しい。


答え：３　　かなり宅地建物取引主任者の出題のようで、細かい。

★第２節　建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係等

★４３条：敷地等と道路との関係

　４３条から　「第２節　建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係等」に入ります。

　　４３条は、敷地の「接道義務」を定めています。

　　敷地が道路に充分に接していないと、日照、採光、通風など、また日常の活動に不便なだけでなく、災害時の避難・消火救助活動に支障をきたします。そこで、規制されます。

★幅員４ｍの道路に、２ｍ以上敷地が接していないと、建築物は建てられない

　　＊どうして、幅員（道路幅）４ｍが最低か．．．自動車がすれ違える最低の幅です。

★接道の長さ（２ｍ以上）の測り方

　接道の規定では、接道長さの測り方が問題になります。これについては、接道義務の趣旨が、避難及び通路の安全の確保を図ることにあるため、「接道する長さは１ヶ所で２m以上あることを要する」とされています（昭和32年４月４日佐賀地方裁判所判決など）。 　したがって複数の接道箇所がある場合に各接道の長さを合算することはできません。
　また、敷地が路地状部分によってのみ道路と接する場合は、敷地と道路との接触部分のみならず、「その路地状部分の幅員が少なくとも同条の所定の長さがなければならない」とされています（昭和32年４月４日佐賀地方裁判所判決）。したがって途中で狭くくびれている場合はそこが２ｍ以上ないと適法とみなされません。

★例外もある。（削除されました。）
　この規定は、良く出題されますが、「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」ことも憶えておきましょう。（１項）

★平成３０年９月２５日施行での改正あり。

　　１項１号．．．自動車のみの交通の用に供する道路。自動車専用道路として指定をうけた道路等です。
　　１項２号．．．地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一（道路の上空又は路面下において建築物等の建築又は建設を行うための地区整備計画）の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路。これは、どうして接道義務がないかは勉強してください。
　　
　　２項に、
　　ア．利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
　　イ．その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
　　と変更があり、
　　アの場合は、建築審査会の同意は、必要がありません。　

＜参照＞　建築基準法施行規則１０条の２　

（敷地と道路との関係の特例の基準）

法第四十三条第一項 ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
　　一 　その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
　　二 　その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接すること。
　　三 　その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接すること。

★地方公共団体は、避難又は通行の安全の目的を充分に達し難いと認める場合においては、条例で、必要な制限を付加することができます。（３項　２項）。ただし、緩和はできません。（地方公共団体で、厳しくすることはできても、優しくすることはできない。）

★３項５号について　平成３０年９月２５日施行
　　改正前は、条例で制限を付加することができたのは、
　　　１．特殊建築物（学校、劇場、共同住宅、倉庫など。建築基準法第２条３項）
　　　２．階数が３以上である建築物
　　　３．政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物
　　　４．延べ面積が、１，０００�uを超える建築物
　　でしたが、改正により、
　　　５．その敷地が袋路状道路にのみ接する建築物で、延べ面積が１５０�uを超えるもの（一戸建ての住宅を除く。）にも、接道において避難や通行の安全の目的を達することができないときは、
　　　　必要な制限を付加できるようにしました。
　　これは、近年、袋路状の道路の奥にある在館者が多い建築物において避難時に多数の人が接道部分に集中することがあり、避難上支障が発生したためです。　

★４３条の２：その敷地が四メートル未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加

　４３条の２も、　建築基準法第４３条３項（水平距離を指定された道路）について、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めるときは、地方公共団体が制限を付加できる規定です。

★４４条：道路内の建築制限

　４４条は、擁壁（ようへき）は、道路に突き出してはいけないことを規定しています。

　なお、擁壁とは、高低差のある土地で、側面の土が崩れるのを防ぐために設置される壁状の構造物です。

　　　

　これは、建築基準法の狙いである、市街地の道路は、交通の用、日照、採光、通風などの確保、災害時の避難、また消防活動に障害を及ぼさないためです。

　　また、家の出入口に設けるドアが開いたときに、一時的にその家の敷地からはみ出して道路にでることも、建築の一部として制限されます。

★例外がある

　・地盤面下に設ける建築物（道路の空間が確保されているので）、公衆便所、巡査派出所（公益性が高い）などは、制限されていません。（１項）

　・デパート、病院等の道路の上空に設けられる渡り廊下（通路）については、（建築基準法施行令第１４５条２項）
　　�@主要構造部が防火構造でありまた、
　　�A不燃材料で作られていれば、
　　　　一　学校、病院、老人ホームその他これらに類する用途に供する建築物に設けられるもので、生徒、患者、老人等の通行の危険を防止するために必要なもの
　　　　二　建築物の五階以上の階に設けられるもので、その建築物の避難施設として必要なもの
　　　　三　多数人の通行又は多量の物品の運搬の用途に供するもので、道路の交通の緩和に寄与するもの
　　ならば、可能です。

★看板や広告物などの工作物は制限されていません。

　　

　東京都港区虎ノ門１丁目に２０１４年に竣工した「虎ノ門ヒルズ」の一部は、道路：環状２号線の上に建っています。
　通常、道路となるとその上下空間は、勝手に使えませんでしたが、度々の法改正と、平成３０年の都市計画法と建築基準法の改正により、地区整備計画で「重複利用区域」が設定された全ての道路で「立体道路制度」の適用が可能となっています。
　建築基準法第４４条１項３号：道路内建築の認定制度によるものです。
　都市計画法第１２条の１１：地区計画決定。

★４５条：私道の変更又は廃止の制限

　　４５条は、本来私人が所有（または借地）する私道であっても、上の４３条に規定する「建築物の敷地が、道路に２ｍ以上接しなければいけない」ことに関係しているときは、勝手に変更し廃止することを禁止・制限しています。

　　具体的には、私道でも、通行の妨げとなる塀などの設置は出来ません。

★私道について

★私道も法律的には「道路」となっていますので、この私道の上には、建物を建てることはできません（４４条参照）し、私道部分の面積は敷地とはならないので、建ぺい率や容積率の計算から除外されるなど、土地の利用に際して大きな制約を受けます。

★私道でも売買はできる。所有権を移転してもいい。

★私道は、非課税となる（知っていると便利）

　　所有している土地が道路として利用されていて、何らの利用制限を設けず、広く不特定多数の人に利用されているなどの下記の要件すべてに該当する場合は、申請により固定資産税・都市計画税が非課税になります。

　　　非課税となる要件（すべてに該当していることが必要です。）
　　　　　1.　登記上分筆され特定されているもの
　　　　　2.　一端が公道に接続しているもの
　　　　　3.　幅員が4メートル以上であるもの
　　　　　4.　何らの制限なく不特定多数の人に利用されているもの
　　　　　5.　１０戸以上の住宅等が沿接していること
　　　　　6.　アパート、マンション、貸家等における敷地内の道路でないもの

★宅地建物取引業法では、私道の負担があれば重要事項の説明が必要

　　　通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表されます。単独所有の場合は「私道負担２０�u」などと広さを記載します。その土地の周辺の所有者と共有の場合は「私道１００�u、持ち分5分の1」というように私道全体の面積と持ち分比率が記載されます。また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもあります。

★４６条：壁面線の指定

　４６条は、特定行政庁は街の環境面から、壁面線を指定できることを規定しています。

★壁面線とは、分かり難い言葉？．．．街区内の建築物の位置を整え、環境の向上を図ることが目的です。

★壁面線指定とは、道路の拡幅をしないで、建築物の建築制限をします。土地の所有権などの変更はなく、壁面の位置が整えられます。建築物の壁の位置を整えることにより道路空間を確保し、環境の向上や良好な街並み景観の形成等を目的として、外壁などを道路境界から後退させる位置を示す線のことです。主に地区計画や建築協定の際に用いられます。

　商店街では、買い物客の通行のスペースが確保でき、また店の並びが整います。

★これも個人の所有権が大幅に制限される
　　個人で勝手に処分（その土地に家を建てるなど）できることになっている所有権が、地方行政庁の権限により、大幅に制限されるため、第三者機関である建築審査会の同意を得ることになっています。

★壁面線の指定を受けていると、建築物の壁もしくはこれに代わる柱、又は高さ２mをこえる門もしくは塀は、原則として壁面線を越えて建築することができなくなります。（次の４７条参照）

★横浜市の例

横浜市公告第82号（昭和30年11月25日）抜粋
中区元町1丁目19番地先から同5丁目196番地先に至る道路（市道元町中村線）両側の道路境界線から1.8メートル後退した位置において、地盤面から高さ3メートルまでの部分に壁面線を指定する。

★４７条：壁面線による建築制限

　４７条では、上の４６条で指定した「 壁面線」から、壁や柱、また２ｍを超える門・塀は建築できません。特定行政庁による、環境面からの私権の制限規定です。

★第三節　建築物の用途
　　４８条：用途地域等

　　４８条から５１条までは都市計画法と密接に関係する用途地域等の規定です。

★都市計画法と建築基準法の関係

　　度々指摘していますが、都市計画における規制を行う法令は、都市計画法と建築基準法です。
　　都市計画法によって、規制対象となった地域は、建築基準法によって建築物の仕様・建築可能地域の具体的な制限等を受けます。

　　どうして建築物の用途別に規制をするかというと、例えば、住宅と公害をもたらす工場を隔離して、各建築物と各用途間での悪影響を防止し、また住宅地では日用品店舗を住宅地の近隣に配置するなど、各用途に応じて十分な機能を発揮させようとするものです。

　これらを都市計画法第８条１項では、建築できる建物の用途等を定めた地域つまり「用途地域」として定めています。

＜参照＞　都市計画法　第８条１項

（地域地区）
第八条　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができる。
一　第一種低層住居専用地域、
　　第二種低層住居専用地域、
　　第一種中高層住居専用地域、
　　第二種中高層住居専用地域、
　　第一種住居地域、
　　第二種住居地域、
　　準住居地域、
　　田園住居地域、
　　近隣商業地域、
　　商業地域、
　　準工業地域、
　　工業地域　又は
　　工業専用地域
　　（以下「用途地域」と総称する。）

　　（以下略）

★４８条は、都市計画法で定められた、すでに市街地を形成している「市街化区域」において定められる「用途地域」での１３種（旧１２種）の地域内での建築可能なものを規定しています。（１項から１３項まで）
　　用途地域は、都市計画法によって指定される地域・地区・街区のうち、最も基本的なものです。

　　用途区域は数が多くて、しかも、第一種低層住居専用地域とか第二種低層住居専用地域とか似たような名称で、なかなか覚えるのが大変です。
　そこで、現在あなたが住んでいる住所が、用途区域の何に該当してるのか調べて見てください。
そうすれば、用途区域の１つぐらいは、明確になるでしょう。
　この自分の現住所が何に該当するのかを調べるのは、後からでてきます「容積率（５２条）」や「建蔽率（５３条）」の理解においても同様です。

★用途地域とは、都市計画地域内での都市計画に定める用途に応じた区域です。
　　都市計画法８条１項により、市街地は、大きく分けると、
　　�@住宅地（住居系）
　　�A商業地（商業系）
　　�B工業地（工業系）
　に分けられ、また各系統は以下のようになります。

　　１．住居系（８　７　つ）
　　　 �@第一種低層住居専用地域、（高級住宅地）
　　　 �A第二種低層住居専用地域、（コンビニ程度は可能）

　　 　�B第一種中高層住居専用地域、（３階から５階建てのマンション）
　　　 �C第二種中高層住居専用地域、（中高層のマンション）

　 　　�D第一種住居地域、（木造+中高層マンション）
　 　　�E第二種住居地域、（事務所+店舗）
　 　　�F準住居地域、（道路沿いの住居）
　　　 �G田園住居地域（第二種低層住居専用地域とほぼ同じ規制） 平成３０年４月１日施行で、プラスされた

　　２．商業系（２つ）
　　 　�H近隣商業地域、（店舗+近隣住民）
　　 　�I商業地域、（主として商業中心）

　　３．工業系（３つ）
　 　 　�J準工業地域、（環境が悪化しない程度の工業）
　　　　�K工業地域、（主として工業中心）
　　　　�L工業専用地域、（工業だけ）

　この他に、地区内の建築物の用途構成に特殊性がある場合、また産業の特殊性を考慮して、基本となる用途制限を補完する地区等として、
　　　・特別用途地区（都市再生特別措置法参照）
　　　・特定用途制限地域（都市再生特別措置法参照）
　　　・特例容積率適用地区
　　　・高層住居誘導地区
　　　・高度地区又は高度利用地区
　　　・特定街区
　　　・防火地域又は準防火地域
　　などもあります。（都市計画法第８条（地域地区））　　　

★ちょっと、都市計画法の復習（都市計画法第９条参照）

★用途地域　

　再説明になりますが、用途地域は、具体的には、行政が都市の環境を保つとともに機能的な街づくりのために、その地域ごとに建築できる建物の種類、用途の制限を定めた１３種類の地域のことです。

　主に住宅を中心とした用途地域が８つ（住居系）、商業ビルなどを中心とした用途地域が２つ（商業系）、工場を中心とした用途地域が３つ（工業系）あります。

★建築基準法４８条の条文の中で引用されています「別表第二」は、宅地建物取引士試験でお馴染みの、「用途地域等内の建築物の制限（第二十七条、第四十八条、第六十八条の三関係）」です。
　　規定が「建築することができる」とか「建築してはならない」となっていて、また、チョロチョロと改正されていますので、一度ゆっくりと眼をとおしておいてください。

注：平成３０年４月１日施行に改正した。なお、ピンクの字でも、カナの大文字を小文字にしたり、漢字に変更した部分もある。

★分かりやすくすると下のようになります。宅地建物取引士試験では憶えた？

★１項から１３項までは、�@の第一種低層住居専用地域から始まり、�Lの工業専用地域内で建築できる建築物を定め、 １４項では、「用途地域」の指定のない区域（市街化調整区域を除く。）内においては、劇場、映画館、演芸場等（別表第二（か）項に掲げる建築物）は、建築してはならないと規制しています。

★１５項、１６項、１７項は、特定行政庁が、各項のただし書の規定による許可をする場合においては、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開による意見の聴取を行い、かつ、建築審査会の同意を得なければならないと規定し、公告も必要と定めています。

★敷地が２つ以上の用途地域にまたがる場合　〜過半主義〜

　　全敷地について、その敷地の過半（半分以上）が属する地域の用途地域となります。（９１条）
　　建築物の位置は関係ありません。

＜参照＞　建築基準法第９１条　

（建築物の敷地が区域、地域又は地区の内外にわたる場合の措置）
第九十一条 　建築物の敷地がこの法律の規定（第五十二条、第五十三条、第五十四条から第五十六条の二まで、第五十七条の二、第五十七条の三、第六十七条の二第一項及び第二項並びに別表第三の規定を除く。以下この条において同じ。）による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域（第二十二条第一項の市街地の区域を除く。以下この条において同じ。）、地域（防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。）又は地区（高度地区を除く。以下この条において同じ。）の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。

　　　　　　　

　　　　　注：地域でも、防火地域及び準防火地域を除くことに注意。

★全ての用途地域で建築できるもの（８種）

　　�@神社、
　　�A寺院、
　　�B教会等の宗教施設
　　�C保育所等の社会福祉施設
　　�D診療所、
　　�E公衆浴場等の医療衛生施設
　　�F巡査派出所、
　　�G公衆電話等の近隣公共施設

　　＊因みに、診療所（クリニック）と病院の違いは
　　　　�@診療所．．．収容患者数（ベッド数）１９人以下（１９床以下）
　　　　�A病院　．．．収容患者数（ベッド数）２０人以上（２０床以上）

★平成３０年９月２５日施行　新１６項について
　　特例許可の手続きで、建築審査会の同意を不要にしている。

★用途地域に関係する施行令
　　用途地域について、関係の施行令は、第六章　建築物の用途　１３０条〜１３０条の９の８　にあります。

★４９条：特別用途地区

　４９条は、特別用途地区での規制は、地方公共団体の条例で定めることができる規定です。

　土地利用の増進や環境の保護など特別の目的の実現のために、「用途地域内」の一定の地区に対して、条例で、全国一律的な用途の制限を加重（１項）も緩和（２項）もできるようになりました。用途地域の中での補完をします。（平成１０年の改正）

★特別用途地区とは．．．都市計画法第８条１項２号に規定されている都市計画区域内で定められる「地域地区」の1つです。
　 そして、都市計画法第９条１４項の定めによると

＜参照＞　都市計画法第９条１４項

１４ 　特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。

　　かつて「特別用途地区」は都市計画法により11種類の類型が規定されていましたが、平成１０年の法改正により、地方公共団体で定めることができるようになりました。

★用途地域との関係　−用途地域に重ねて指定される（用途地域の補完）ー

　　特別用途地区は用途地域の指定があるところに、市町村の条例として重ねて指定されます。用途地域の上塗り（補完）のイメージです。
　　用途地域の類型は、「第一種低層住居専用地域」など法令に決められた１３種類しかなく、規制内容も都市計画法と建築基準法により全国一律に定められるのに対し、「特別用途地区」の類型、規制内容は地方公共団体ごとに、その地域の特性にあわせて条例で規定することが可能です。
　　２つ以上の市町村で共通の制限が必要なら、都道府県の条例で定めます。

　建築基準法の主旨は、最低の基準を定めることにありますから、ある地方でその地域の特性を活かした規定＝条例が必要なら、それを設けなさい、と多くの条文で定めています。

★東京都の例
　東京都で現在定められている「特別用途地区」は、 「特別工業地区」 「文教地区」 「特別業務地区」 「娯楽・レクリエーション地区」 「中高層階住居専用地区」 の５種類となっています。このうち指定箇所が比較的多いのは 「文教地区」 と 「特別工業地区」 で、それぞれ第一種と第二種とに分かれています。都心部の人口流出を防ぐために、一定階以上を住宅にすることを定めた中高層階住居専用地区や、逆に商業施設の整備に特化した商業専用地区などがあります。

★京都市の例
　本都市計画は、中心市街地への集客を図ることを目的に、大規模小売店舗立地法の特定大規模小売店舗が立地規制されない準工業地域及び近隣商業地域の一部について、特別用途地区を指定する。

　　　＊ことばの説明

　　　　・誘導エリア
　　　　　　地域商業ガイドラインで、特定大規模小売店舗を誘導（立地可能）にするエリアとして位置が定められ、エリア指定された区域
　　　　・抑制エリア
　　　　　　地域商業ガイドラインで、特定大規模小売店舗の立地を抑制するエリアであって、誘導エリア以外の全てのエリア
　　　　・特別用途地区
　　　　　地区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護などの特別の目的の実現を図るために用途地域を補完して定める地区で、市町村の創意工夫により、特別の用途を規制したり緩和したりすることのできる制度
　　　　・特定大規模小売店舗
　　　　　大規模小売店舗のうち、特に広域に影響を及ぼすと考えられるもので、当該建築物の床面積の合計（駐車場、駐輪場、公共施設及び運動施設を除く）が１万平方メートルを超える店舗

★紛らわしい、次の４９条の２　の「特定用途制限地域」 との違いは．．．「用途地域」をさらに、条例で補完するのが、この４９条の「特別用途地区」の指定です。
　それに対して、「特定用途制限地域」は、「用途地域」が定められていない市街化区域・準都市計画区域などにおいて制限をします。（都市計画法９条１５項）　言葉も特定用途制限「地域＝ちいき」です。特別用途は「地区＝ちく」です。

＜参照＞　都市計画法第９条１５項

１５　特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。

★出題者は、紛らわしい言葉が大好き！
　　試験はふるい落しです。この、「特別用途地区」と「特定用途制限地域」との違いだけでなく、「高度地区」と「高度利用地区」との違いなど、よく出題されますから、はっきりと覚えてください。

★４９条の２：特定用途制限地域

　特定用途制限地域とは．．．用途地域が定められていない地域（未線引き都市計画区域・準都市計画区域）内で指定されます。ただし、市街化調整区域は除く。
　上の４９条の用途地域内における「特別用途地区」のように、地方公共団体が建築物に対して細かい規制を加えることのできる地域が「特定用途制限地域」です。

　　　地方公共団体は、用途地域内では、以前から特別工業地区、文教地区、小売店舗地区、事務所地区、商業専用地区などの特別用途地区（４９条参照）を定めて、その地区内の建築物に規制を加えられる権利を持っていましたが、平成１２年に都市計画法が改正されて、用途地域以外の地域でも、同様のことができるようになりました。これを「特定用途制限地域」と言います。

　地方公共団体は、その条例で、特定用途制限地域に指定することで、たとえば、危険性の高い工場の建設や、風俗産業の建築物などについて、規制を加えることができるようになりました。

　また、観光地や高速道路のインターチェンジ周辺で定める例があります。

　４９条で定める「特別用途地区」とこの４８条の２の「特定用途制限地域」の違いは、上の４９条を見てください。

★その例

　　まだ実際の指定事例は少なく、全国で１２地域 （平成17年４月１日現在、国土交通省調べ） に留まっています。また、その制限内容も大規模店舗の立地に関するものばかりのようで、住宅の立地を規制する 「特定用途制限地域」 は現在のところありません。

★岐阜県富加の例

　　なぜ指定するのか？
　　　３月末に富加・関インターチェンジ（以下「富加・関ＩＣ」）が竣工することで、富加町の交通利便は、大変向上すると思われますが、その周辺の環境に支障を与えるような建物が建てられることが懸念されます。このため、このような建物が建つ可能性の高い富加・関ＩＣ周辺や、これにつながる主要地方道関・金山線沿いには特定用途制限地域の指定が望まれます。

　　　富加・関ＩＣ周辺の町民皆さんが素案づくりに参加
　　　　　　この地域では、どのような建物を制限されるべきかを検討するため、昨年１月から３月にかけて、富加町まちづくりの会や富加・関ＩＣ周辺の自治会長・婦人会・工区長で組織する「富加・関ＩＣ周辺まちづくり協議会」を開催し、素案を作成しました。
　　　　　　素案づくりの中で、環境への影響が心配される工場やラブホテル、大規模な店舗などを制限すべきとの意見が多数ありました。また現状、工場が多く建っている地区とそうでない地区などがあり、特性に応じて区分をして、制限の度合を調整すべきとの意見がありました。

＊関係の施行令
　４９条の２　に関する施行令は、１３０条の２　にあります。 

★５０条：用途地域等における建築物の敷地、構造又は建築設備に対する制限

　５０条は、
　　�@用途地域、（４８条参照）
　　�A特別用途地区、（４９条参照）
　　�B特定用途制限地域　（４９条の２　参照）　　
　　�C都市再生特別地区
　　
　　改正による追加（都市計画法第８条１項４の２号）
　　�D居住環境向上用途誘導地区（都市再生特別措置法第９４条の２）　又は
　　�E特定用途誘導地区（都市再生特別措置法第１０９条）
　　内での指定制限があれば、その内容は地方公共団体がその条例で定める規定です。

★都市再生特別地区とは．．．都市再生特別措置法（平成十四年法律第二十二号）第３６条第１項の規定により指定される地域地区の１つです。

＜参照＞　都市再生特別措置法第３６条１項

第六節　都市計画等の特例
第一款　都市再生特別地区等

（都市再生特別地区）
第三十六条　都市再生緊急整備地域のうち、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域については、都市計画に、都市再生特別地区を定めることができる。

　都市再生緊急整備地域（都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として政令で定める地域をいう。）において、国が定める地域整備方針の方向に沿った都市開発事業等を迅速に実現するため、既存の規制とは別に、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途･容積･高さ･配列等の建築物の建築を誘導することを目指した自由度の高い地域地区であり、都市の再生に貢献しています。
　
　都市再生特別地区では、用途地域等による用途規制や容積率制限、斜線制限、日影規制等を適用除外とした上で、特定行政庁の許可等によらず建築確認のみで都市再生特別地区の内容を実現できるものとされます。

★例：東京の大崎駅西口が平成１６年１月に都内初として決定されている。

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★都市再生特別措置法の改正について
　　
　ア．令和２年（２０２０年）９月７日施行
　　政府は、人口の急激な減少と高齢化を背景として、都市の街づくりを見直し、医療・福祉施設、商業施設や住居等がまとまって立地し、高齢者をはじめとする住民が公共交通によりこれらの生活利便施設等にアクセスできるなど、福祉や交通なども含めて都市全体の構造を、「コンパクト・プラス・ネットワーク（コンパクト・シティ）」の考えで進めていくことにしました。
　このため、都市再生特別措置法が改正され、行政と住民や民間事業者が一体となったコンパクトなまちづくりを促進するため、「立地適正化計画制度」が創設され、この中で、「居住誘導区域」や「都市機能誘導区域」を定義しています。（都市再生特別措置法第８１条）

＜参照＞　都市再生特別措置法第８１条

第六章　立地適正化計画に係る特別の措置
第一節　立地適正化計画の作成等

（立地適正化計画）
第八十一条　市町村は、単独で又は共同して、都市計画法第四条第二項に規定する都市計画区域内の区域について、都市再生基本方針に基づき、住宅及び都市機能増進施設（医療施設、福祉施設、商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設であって、都市機能の増進に著しく寄与するものをいう。以下同じ。）の立地の適正化を図るための計画（以下「立地適正化計画」という。）を作成することができる。

２　立地適正化計画には、その区域を記載するほか、おおむね次に掲げる事項を記載するものとする。
　　　一　住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化に関する基本的な方針
　　　二　都市の居住者の居住を誘導すべき区域（以下「居住誘導区域」という。）及び居住環境の向上、公共交通の確保その他の当該居住誘導区域に都市の居住者の居住を誘導するために市町村が講ずべき施策に関する事項
　　　三　都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域（以下「都市機能誘導区域」という。）及び当該都市機能誘導区域ごとにその立地を誘導すべき都市機能増進施設（以下「誘導施設」という。）並びに必要な土地の確保、費用の補助その他の当該都市機能誘導区域に当該誘導施設の立地を誘導するために市町村が講ずべき施策に関する事項（次号に掲げるものを除く。）
　　　四　都市機能誘導区域に誘導施設の立地を図るために必要な次に掲げる事業等に関する事項
　　　　　イ　誘導施設の整備に関する事業
　　　　　ロ　イに掲げる事業の施行に関連して必要となる公共公益施設の整備に関する事業、市街地再開発事業、土地区画整理事業その他国土交通省令で定める事業
　　　　　ハ　イ又はロに掲げる事業と一体となってその効果を増大させるために必要な事務又は事業
　　　五　居住誘導区域にあっては住宅の、都市機能誘導区域にあっては誘導施設の立地及び立地の誘導を図るための都市の防災に関する機能の確保に関する指針（以下この条において「防災指針」という。）に関する事項
　　　六　第二号若しくは第三号の施策、第四号の事業等又は防災指針に基づく取組の推進に関連して必要な事項
　　　七　前各号に掲げるもののほか、住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化を図るために必要な事項

　（以下略）

　　�D居住環境向上用途誘導地区とは．．．都市再生特別措置法で規定される「立地適正化計画」（居住機能や医療・福祉・商業、公共交通等のさまざまな都市機能の誘導により、都市全域を見渡したマスタープランとして位置づけられる市町村マスタープランの高度化版。都市機能の増進に著しく寄与するもの。都市再生特別措置法第８１条１項参照））での「居住誘導区域」（都市の居住者の居住を誘導すべき区域。都市再生特別措置法第８１条２項２号参照）内で、容積率の最高限度、建蔽率の最高限度、壁面の位置の制限、高さの最高限度を規制できます。

＜参照＞　都市再生特別措置法第９４条の２　

第四款　居住環境向上用途誘導地区

第九十四条の二　立地適正化計画に記載された居住誘導区域のうち、当該居住誘導区域に係る居住環境向上施設を有する建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域（都市計画法第八条第一項第一号に規定する用途地域（同号に掲げる工業専用地域を除く。第百九条第一項において同じ。）が定められている区域に限る。）については、都市計画に、居住環境向上用途誘導地区を定めることができる。

２　居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画には、都市計画法第八条第三項第一号及び第三号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項を定めるものとする。
　　　一　建築物等の誘導すべき用途及びその全部又は一部を当該用途に供する建築物の容積率の最高限度
　　　二　当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合にあっては、建築物の建蔽率の最高限度、壁面の位置の制限及び建築物の高さの最高限度

　イ．平成２８年（２０１６年）９月１日施行：
　　　�E特定用途誘導地区とは．．．都市再生特別措置法で規定される「立地適正化計画」で定めた都市機能誘導区域内で、「特定用途誘導地区」を都市計画に定めることにより、指定した誘導施設に限り、容積率、建物用途の制限の緩和を行う一方、誘導施設以外の建築物については従来通りの規制を適用することにより、誘導施設を有する建築物の建築を誘導することを目的とする地区のことです。（都市再生特別措置法第１０９条）

＜参照＞都市再生特別措置法第１０９条

第六款　特定用途誘導地区

第百九条　立地適正化計画に記載された都市機能誘導区域のうち、当該都市機能誘導区域に係る誘導施設を有する建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域（都市計画法第八条第一項第一号に規定する用途地域が定められている区域に限る。）については、都市計画に、特定用途誘導地区を定めることができる。

２　特定用途誘導地区に関する都市計画には、都市計画法第八条第三項第一号及び第三号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項を定めるものとする。
　　　一　建築物等の誘導すべき用途及びその全部又は一部を当該用途に供する建築物の容積率の最高限度
　　　二　当該地区における土地の合理的かつ健全な高度利用を図るため必要な場合にあっては、建築物の容積率の最低限度及び建築物の建築面積の最低限度
　　　三　当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合にあっては、建築物の高さの最高限度

★５１条：卸売市場等の用途に供する特殊建築物の位置

　５１条は、都市計画区域内での衛生上大きな影響をもつ、
　　�@卸売市場、
　　�A火葬場　又は
　　�Bと畜場、
　　�C汚物処理場、
　　�Dごみ焼却場
　　などの建築制限をしています。
　
　卸売市場、火葬場又はと畜場、汚物処理場、ごみ焼却場などは、都市にはなくてはならない施設ですが、周辺の環境に大きな影響を及ぼすおそれがあります。

　そこで、都市計画においても、原則として建設場所を決めたものに限り新築や増築ができます。

　　これらの施設は、用途地域とは別に、都市計画法での規制を受けることに注意してください。

★東京都中央卸売市場（築地市場、中央区）の移転は、移転予定地である豊洲（江東区）の土壌汚染でもめている。

★なお、卸売市場については、農林水産大臣に開設の認可権があります。（参照：卸売市場法。）
　　この、卸売市場法によりますと、地方公共団体が開設の申請をして、農林水産大臣の認可が必要です。

★関係の施行令は、
　　・１３０条の２の２（位置の制限を受ける処理施設）
　　・１３０条の２の３（卸売市場等の用途に供する特殊建築物の位置に対する制限の緩和）
　　があります。