マンション生活での相談は、「マンション管理士　香川事務所」へ。

　施行：令和元年（２０１９年）　６月２５日に対応した。
　建築基準法の最終改正：平成３０年（２０１８年）　４月１日施行に合わせた。
　建築基準法の最終改正：平成２７年（２０１５年）　６月１日施行
　前回改正：平成２３年（２０１１年）１２月１４日

★第四節　建築物の敷地及び構造
　５２条：容積率

　ここからは、建築物の敷地や構造に関する規定で、まず５２条は、「容積率」を規定します。
この容積率の規定は、度々の改正があり、項目が多いのでしっかりと読んでください。

　　この「容積率」も次の「建蔽率」も、都市計画区域や準都市計画区域で中心となる「用途地域」（４８条参照）に大きく絡んでいます。
　
　用途地域の説明でも言いましたが、用途地域は数が多くて、しかも、第一種低層住居専用地域とか第二種低層住居専用地域とか似たような名称で、なかなか覚えるのが大変です。
　そこで、現在あなたが住んでいる住所が、用途地域の何に該当してるのか、そして、「容積率」や「建蔽率」がいくらになっているのか、調べて見てください。
そうすれば、用途地域の１つぐらいは、明確になり、いくらの「容積率」と「建蔽率」が指定されているかが分かるでしょう。

 　 容積率は建築物の規定において、次の５３条で規定される「建ぺい率（建築面積の合計／敷地面積）」と並んで、重要な規定ですが、初めてこの条文を読んでわかる人はいないので安心してください。（注：法の改正で、「建ぺい率」は、全部漢字の「建蔽率」になりましたが、該当の全文書を変更するのは、面倒なので、一部は「建ぺい率」のままです。）

  　＊特に、「別表」なんかが出てくると、うんざりしますが、仕方がありません。これを勉強しないと、試験に受からない現実があるのですから。

★容積率を定める目的．．．例えば、２階建てが多い住宅地に１０階建てのマンションが建てられると、日当たりや住環境が大きく変わってしまいます。
そこで、都市計画区域および準都市計画区域内の市街地における建物の延べ床面積と敷地面積との割合（容積率）を定めてその環境を保全し、建物が過密にならないようにします。
容積率をいくらにするかの具体的な数字は、都市計画で定めた第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域などの「用途地域（１３種）」などにおいて、細かく制限しています。

★５２条１項
　ではまず、５２条１項から見ていきましょう。

　・容積率とは．．．「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」とされています。（５２条１項）

　　これを理解するためには、各々の用語の定義を知っておかなければなりません。

　　建築基準法では、　１０分の５、とか　１０分の６や　１０分の２０、１０分の５０などで表示されますが、一般には、容積率は　５０％とか、６０％、また　２００％、５００％　とかの　パーセント（％）　で表示されます。　パーセント表示は、建ぺい率でも同じです。

　　次の５３条で説明します「建蔽率」は平面的な広さの制限ですが、「容積率」は、高さに対する割合の制限となります。
建蔽率と容積率が大きければ大きいほど、建てられる建物は大きくなります。

　　　容積率＝建築物の延べ面積（延べ床面積）／敷地面積　ｘ　１００　（％）　
　　　　（これが規定の限度を超えてはいけない）

　　２階建の上の例ですと、（１階の床面積　＋　２階の床面積）＝Ａ　　これを、「延べ面積（延べ床面積）」　といいます。

　　　そして、延べ面積＝Ａ　を　敷地の面積で　割（÷）り、　その結果に　１００　をかけて　パーセント　（％）　表示となります。　

★延べ面積とは．．．１階、２階など、建築物の各階の床面積を合計したものです。
　　各階の床面積とは．．．外壁または柱の中心線で囲まれた面積（壁芯計算）のことです。（建築基準法施行令２条３号、４号）

　　　　　

　　　　この床面積を壁芯で計算するのは、「建物の区分所有等に関する法律（略称「区分所有法」）」　　でいう、マンションの専有部分のうちのり（内法）計算とは、違っています。

　　　　区分所有法を勉強したい方は、　私の　「超解説　区分所有法」　をご覧ください。

＜参照＞　建築基準法施行令第２条（面積、高さ等の算定方法）１項　３号および４号

　　三　床面積　建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。

　　四　延べ面積　建築物の各階の床面積の合計による。ただし、法第五十二条第一項に規定する延べ面積（建築物の容積率の最低限度に関する規制に係る当該容積率の算定の基礎となる延べ面積を除く。）には、次に掲げる建築物の部分の床面積を算入しない。

　　　イ　自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設（誘導車路、操車場所及び乗降場を含む。）の用途に供する部分（第三項第一号及び第百三十七条の八において「自動車車庫等部分」という。）

　　　ロ　専ら防災のために設ける備蓄倉庫の用途に供する部分（第三項第二号及び第百三十七条の八において「備蓄倉庫部分」という。）

　　　ハ　蓄電池（床に据え付けるものに限る。）を設ける部分（第三項第三号及び第百三十七条の八において「蓄電池設置部分」という。）

　　　ニ　自家発電設備を設ける部分（第三項第四号及び第百三十七条の八において「自家発電設備設置部分」という。）

　　　ホ　貯水槽を設ける部分（第三項第五号及び第百三十七条の八において「貯水槽設置部分」という。）

　　　ヘ　宅配ボックス（配達された物品（荷受人が不在その他の事由により受け取ることができないものに限る。）の一時保管のための荷受箱をいう。）を設ける部分（第三項第六号及び第百三十七条の八において「宅配ボックス設置部分」という。）

（注：１項４号では、床面積を算入しないと言いながら、全部ではなく、限度があります。同３項）

（注：ヘ　改正で宅配ボックスも容積率算定の基礎となる延べ面積（各階の床面積の合計）から（１/１００を限度として）除外になったことに注意。）
----------------------------------------------------------

＜参照＞　建築基準法施行令第２条（面積、高さ等の算定方法）３項　

３　第一項第四号ただし書の規定は、次の各号に掲げる建築物の部分の区分に応じ、当該敷地内の建築物の各階の床面積の合計（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、それらの建築物の各階の床面積の合計の和）に当該各号に定める割合を乗じて得た面積を限度として適用するものとする。
　　　一　自動車車庫等部分　　　 五分の一
　　　二　備蓄倉庫部分　　　　　　五十分の一
　　　三　蓄電池設置部分　　　　 五十分の一
　　　四　自家発電設備設置部分　百分の一
　　　五　貯水槽設置部分　　　　　 百分の一
　　　六　宅配ボックス設置部分　　百分の一

★容積率が緩和される場合がある

　　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域等の用途地域等での容積率の制限を説明する前に、建築基準法施行令が出てきましたので、容積率の緩和を先に説明します。

　建築基準法第９２条により、延べ面積の算定・階数などは、政令（建築基準法施行令）により定めていいことになっています。

＜参照＞　建築基準法第９２条

（面積、高さ及び階数の算定）
第九十二条　建築物の敷地面積、建築面積、延べ面積、床面積及び高さ、建築物の軒、天井及び床の高さ、建築物の階数並びに工作物の築造面積の算定方法は、政令で定める。

1．政令（建築基準法施行令）による容積率の緩和　〜限度内で緩和。１００％緩和ではない〜

　　そこで、建築基準法施行令第２条で容積率の緩和をしているのが、上であげました部分です。

　　　建築基準法施行令第２条１項４号での「自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設の用途に供する部分の床面積」が全部算入されないと思うと、だめです。
　　　同じ、建築基準法施行令第２条３項に、１／５や　１／１００　を限度とする等の規定が隠されています。 注意してください。

　　★自動車の車庫（限度：1／５）等に加えて、再配達を減少させるために、改正で宅配ボックス（限度：１／１００）も加えられている。　

２．建築基準法による容積率の緩和　〜算入しないで緩和〜

　　建築基準法、本体でも、容積率に算入しない緩和があります。
　それは、建築基準法第５２条３項にある
　　　�@地階　と
　　　　同じく６項にある
　　　�A−ア　昇降機の昇降路（シャフト）
　　　�A−イ　共同住宅・老人ホーム・福祉ホームの共用廊下や共用階段の床面積
　　の規定です。

＜参照＞　建築基準法第５２条３項　の抜粋

（前文省略）・・・・の算定の基礎となる延べ面積には、
　・建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ一メートル以下にあるものの住宅又は老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの（以下この項及び第六項において「老人ホーム等」という。）の用途に供する部分（第六項の政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅若しくは老人ホーム等の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分を除く。以下この項において同じ。）の床面積（当該床面積が当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の三分の一を超える場合においては、当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の三分の一）は、算入しないものとする。

＜参照＞　建築基準法第５２条６項　の抜粋　

（前文省略）・・・・に規定する建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、
　・政令で定める昇降機の昇降路の部分又は
　・共同住宅若しくは老人ホーム等の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとする。

　 �@地階（地下室）関係（建築基準法第５２条３項）　〜１／３　まで、容積率から除外される〜

　　　　これは、住宅地の地価が高いこと、高さの制限が厳しいことをうけ、住宅の地下利用を促進させる措置です。住宅用（改正で、高齢者等の増加に対応した良質な老人ホーム等（老人福祉法に基づく有料老人ホーム、特別養護老人ホーム、養護老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの等）にも適用となった）ですよ。事務所使用では入りません。
　　　なお、マンションなど共同住宅の地下部分でも適用できます。

　　この規定により、地上部分に計画していた機械室や倉庫等を地下部分に配置でき、地上部分の居室面積を広くできます。

　　住宅や老人ホーム・福祉ホーム等で住宅の用途にする居室や便所、オーディオ室などの地下室を設ける場合、その地階部分の床面積が、その住宅等の延べ面積の　１／３　までなら、容積率の計算に入れないということです。
　　これは、例えば、２階建ての住宅の用途の建物で、
　　　　・敷地面積・・・１００�u
　　　　・容積率・・・・・８０％　で
　　　　・地上１階と２階の床面積が、各々　４０�u　合計　８０�u　なら
　　　　地階として、あと　４０�u　を利用できるということです。

　　　　
　　
　なお、地階の算定において、「地盤面」は、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が３ｍを超える場合においては、その高低差３ｍ以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう、です。（建築基準法第５２条４項）

　　　

　　　　　　ただし、地方公共団体は、土地の状況をみて、条例で、区域を限って、条例により、地盤面を定めることができます。（５項）
　　これは、地盤面に著しい高低差がある場合に、開発業者と住民との争いがあったのを考慮したものです。（施行令第１３５条の１５　参照）　　
　

★他の容積率から除外されるもの

　　容積率の計算から除外されるのは、上の建築基準法施行令以外に、建築基準法第５２条６項に規定される
　　　　ア．昇降機の昇降路（シャフト）の部分．．．すべての建築物　と
　　　　イ．共同住宅若しくは老人ホーム等の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積
　　　があります。
　　
　　�A-ア　昇降機（エレベーター）の昇降路（シャフト）の部分（建築基準法第５２条６項）

　　　　この場合の昇降機は、建築基準法第３４条で説明した、
　　　　　�@エレベーター、
　　　　　�Aエスカレーター、
　　　　　�B小荷物専用昇降機　
　　　　の３種のうち、「容積率から免除される昇降機」は、�@エレベーターだけをさし、
　　　　�Aのエスカレーターや�Bの「小荷物専用昇降機」は該当しません。（建築基準法施行令第１３５条の１６）

　　　今までは、エレベーターのかごの停止階については、エレベーターの昇降路（シャフト）部分の床面積が容積率に算入されていたのが、全ての建築物において、また全ての階において、エレベーターの昇降路（シャフト）部分の床面積が、建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積容積率に算入しないものとなりました。
　緩和の理由は、エレベーターの昇降路（シャフト）部分は各階において同時に利用されず、利用者が階から階へ移動するために用いられるためとのことですが、良く分からない理由です。
　　
　　　　なお、エレベーターの昇降路（シャフト）の部分に該当しない機械室等には適用されません。

　　　注：共同住宅の共用の廊下等である場合を除き、乗降ロビーは引き続き容積率に算入されます。

＜参照＞　建築基準法施行令第１３５条の１６

（容積率の算定の基礎となる延べ面積に昇降路の部分の床面積を算入しない昇降機）
第百三十五条の十六　法第五十二条第六項の政令で定める昇降機は、エレベーターとする。

　　　

　　�A-イ　共同住宅・老人ホーム・福祉ホームの共用廊下や共用階段（建築基準法第５２条６項）

　　共同住宅（分譲も賃貸でも）・老人ホーム・福祉ホームの「共用廊下」や「共用階段」の床面積は、すべて、限度なく延べ面積に算入されませんので注意してください。　

　　もともと、屋外に設置された廊下や階段は、建築物の床ではないため、床面積に算入されません。
　そこで、共用施設の充実をはかるため、内部に設けた共用の廊下・階段の用に供する部分も、日常的な生活の場として使われず、滞在者が各居室等間で通行するために用いられるので、緩和の対象になりました。

　共同住宅と事務所兼用住宅の場合．．．対象外です。

＊延べ面積の計算式

　　　　　延べ面積＝地階の床面積　+　１階の床面積　＋　２階の床面積　+　３階の床面積　+　・・・

　　　　階には算入しない塔屋（ペントハウス）や高さに算入しないペントハウスでも、ここでの床面積には入ります。

　　★ピロティ・ポーチ・公共用歩廊・吹きさらしの廊下・バルコニー（ベランダ）等、どこまでが床面積に算入されるかは、壁・扉・柱等の有無、また用途が居住・執務・作業・集会などで判断されますので注意が必要です。

★延べ面積には２種類ある

　　１．一般の延べ面積．．．防火規定などで使用する。自動車車庫、駐輪場は算入する。

　　２．容積率には不算入．．．自動車車庫、駐輪場は、延べ面積の１／５を限度として、算入しない。また、地階などの特例があります。

★建築できる最大延べ面積が、容積率算定上の延べ面積より大きくなることなることもあります。

　　容積率には不算入の特例があるためです

★もう一度建築基準法のおさらい

　それでは、建築物の敷地とは．．．一般的には、建物を建てたり、道路・堤防などの施設を設けるための土地のことです。
　　建物が１棟だけの場合は、その建物のある土地をさし、母屋と離れ、工場と寄宿舎など用途上分離できない２棟以上の建物がある場合は、その建物のある土地全体をさします。（建築基準法施行令１条１号）

　１つの敷地には１つの建物ということは、住宅を例に取ると、母屋と離れの関係なら許されても、１つの敷地に２棟の住宅を建てる事は出来ないと言う事になります。

＜参照＞　　建築基準法施行令（用語の定義）第１条１号

一 　敷地　一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。

＊逆に、用途上区分できれば、建築物ごとに別の敷地となります。建物単体で住宅として機能する建物を同一敷地に別々に建築するには、この２つの建物をくっつけて１つの建物とするか、敷地を２つに分け別々の敷地とする必要があります。
　ただし、この敷地を分けることは、土地の権利関係（不動産登記法）と、連動する必要はありません。不動産登記法での土地（敷地）の分筆とは関係なく、建築基準法だけの、規制があるだけです。

★そして、敷地面積とは．．．敷地の水平投影面積のことです。（建築基準法施行令２条１項１号）

＜参照＞　建築基準法施行令第２条（面積、高さ等の算定方法）１項１号

　一 　敷地面積　敷地の水平投影面積による。ただし、建築基準法 （以下「法」という。）第四十二条第二項 、第三項又は第五項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しない。

　傾斜地や崖地等の勾配がある土地でも、真上から水平面に投影して測定した面積をさします。この考え方は、「床面積」と同じです。

  傾斜地の場合は、斜面の面積ではありません。
　また、段差があっても、段差の部分は含まれません。

　 また、都市計画区域で建築物を建てる際に、敷地は幅員が４ｍ（または６ｍ）以上ある道路に２ｍ以上接していなければなりません。（接道義務）

　道路の幅員が４ｍに満たない場合には、道路の中心線から２ｍまでの部分（後退部分＝セットバック）は、自分の敷地であっても建築基準法では「敷地面積」として扱われません。この部分は、敷地から除外されますので、注意してください。（建築基準法施行令第２条１項１号--＞４２条に規定される道路の境界線とみなされる線と道との間の部分））

★これにより、

　　容積率　＝　延べ面積（同一敷地内にある建築物の各床面積の合計）／敷地面積　ｘ　１００　（％）　となります。

　たとえば、容積率限度　２００％の地域で敷地面積　１００�uの場合、上の式を逆算して、

　 　１００�u（敷地面積）　×　２００％（容積率限度）÷　１００＝　２００　�u

　 となり、延べ床面積　２００�u　までの建物が建てられます。

　ただし、前面道路が１２m未満の場合は、用途地域によって一定の規制を受けます。（２項）

★容積率の限度が用途地域の種別によって定められている。（１項）

　 この「容積率」が高ければ高いほど、大きくて広い建物が建築可能です。
住居系の用途地域は容積率が低く、商業系の用途地域は容積率が高くなっています。
大きいビルや高いビルなどは、ほとんどの場合商業地域に建っています。

　その内容は、最低５０％から最高商業地の１３００％で以下の表のようになっています。

　前面道路の幅員（道路幅です）が１２m未満の場合の容積率は、上表のとおり、用途地域の種別ごとに都市計画で定められる容積率の制限と、前面道路の幅員によって定まる容積率の制限があり、当該敷地に適用される建基法上の容積率の最高限度は、いずれか低い方の数値となります。
なお、幅員の異なる２以上の道路に接している場合は、広い方の道路幅員が基準になります。

★最大容積率の計算例

★敷地が容積率の異なる複数の地域・地区・区域にわたる場合(７項) ．．．比例配分する　〜過半主義ではない〜

　例えば、１つの敷地が、近隣商業地域と第２種住居地域などにわたっている場合には、それぞれの地域の容積率に、その地域に属する敷地部分の敷地全体に対する面積の割合を乗じた数値を合計 (加重平均)したものが、敷地全体に適用される容積率の最高限度になります。

(1)各部分の容積率制限 1.近隣商業地域部分(S１) 　　指定容積率400%＞前面道路による容積率制限 　　6mX6/10=36/10→S１の容積率制限36/10 2.第二種住居地域部分(S2) 　　指定容積率200%＜前面道路による容積率制限 　　6m×4/10=24/10→S2の容積率制限20/10 (2)許容限度延べ面積　 　　 ＝S１(600�u）×36/10+S2（400�u)x20/10＝2,960�u (3)当該敷地の容積率制限値 　　 =2,960�u/1,000�u×lOO%＝296%

★敷地と空地の規模により容積率制限を緩和する制度（８項）

　平成14年の建基法の改正により、容積率制限を迅速に緩和する制度が導入されています。

　第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域もしくは準工業地域または商業地域内にある住宅で、その敷地内に政令で定める規模以上の空地(道路に接して有効な部分が政令で定める規模以上のものに限る。)を有し、かつ、その敷地が政令で定める規模以上のものについては、用途地域に関する都市計画で定める容積率の1.5倍を限度として、その容積率を緩和することができます(８項)。（施行令第１３５条の１４、同第１３５条の１７　参照）

★特定道路までの距離による前面道路幅員の加算（９項）

　建築物の敷地が、当該敷地の前面道路幅員が6m以上12m未満で、当該前面道路が延長70m以内で幅員15m以上の道路(この項で特定道路という)に接続している場合、実際の前面道路幅員に政令で定める(特定道路から前面道路までの延長距離に応じた)数値を加えたものが前面道路幅員となります(９項)。

※政令で定める数値(Wa)は次の式によって計算します。 Wa=〔12m-実際の前面道路幅員(Wr)〕×70m-特定遺路からの距離(L)/70m Wrは6m以上12m未満であること 左図の条件に適合する敷地Sの場合、 前面道路幅員によって定まる容積率の制限は (Wr+Wa)×4/10(または6/10か8/10のいずれか)となります。

★特定行政庁の許可を受けた建築物の前面道路幅員のみなし措置（１０項、１１項）

　１．敷地に接してまたは敷地内に計画道路がある場合
　　　敷地に接してまたは敷地内に都市計画道路(建基法第42条第1項第4号に該当するものを除く)がある場合で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可した建築物については、その計画道路の幅員を前面道路幅員とみなして、容積率を算定します。この場合においては、当該敷地のうち計画道路の係る部分の面積は、敷地面積に算入することはできません(１０項）

　計画道路を前面道路とみなした場合､容積率制限の算定には、計画道路幅員Wを前面道路幅員にでき、前面道路による容積率制限が有利になります。

　２． 敷地の前面道路をはさんで壁面線の指定がある場合（１１項）
　　　前面道路の境界線またはその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合、一定の基準に適合すると特定行政庁が認めて、建築審査会の同意を得て許可した建築物については、前面道路の境界線またはその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるとみなして、容積率を算定します。この場合においては、当該敷地のうち前面道路と壁面線等との間の部分の面積は、敷地面積に算入することができません(１１項)。

★住居系用途地域において壁面線の指定がある場合等（１２項、１３項）

  　第一種低層住居専用地域から準住居地域までの住居系用途地域内または特定行政庁が指定する区域内で、前面道路の境界線から後退して壁面線の指定がある場合または条例で壁面の位置の制限がある場合は、壁面線等を越えない建築物については、前面道路の境界線が当該壁面線等にあるものとみなして、容積率を算定することができます。ただし、前面道路の幅員(m)に6/10を乗じた数値以下でなければなりません(１２項)。なお、当該建築物の敷地のうち前面道路と壁面線等との間の部分の面積は、敷地面積に算入することはできません(１３項)。

★特定行政庁による許可等による容積率（１４項）

　機械室の占める割合が大きい建築物や、敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものは、その許可の範囲内で容積率の制限が緩和されます(１４項)。

★道路内の建築制限（建築基準法第４４条）２項での「特定行政庁は、前項第四号の規定による許可をする場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。」の準用（１５項）

★容積率からの出題については、原則の％、前面道路との関係、延べ面積に算入しない例外、敷地が２つ以上の地域、地区または区域にまたがる場合など出題の傾向が高いので、注意が必要です。 

｛設問｝平成２３年　管理業務主任者試験　「問１７」　選択肢４

【問 １７】 建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）及び同法施行令（昭和２５年政令第３３８号）に規定される面積の算定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

４ 延べ面積は、建築物の各階の床面積の合計であり、共同住宅の容積率の算定においても、共用の廊下及び階段の用に供する部分の面積を含む。

Ｘ　誤っている。　含まない。　 共同住宅の共用廊下・階段部分の全部不算入．．．共同住宅（マンションなど）の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、全部算入されません。 （建築基準法５２条６項）
　これは、公共の道路と同じとみて、限度がなく全てが算入されません。ただし、エレベーター室は除外されていないため、算入されます。
　具体的には、延べ面積とは、建築基準法施行令第２条４号
　「（面積、高さ等の算定方法）
　　第二条 　次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
　　　　　四 　延べ面積　建築物の各階の床面積の合計による。
　　ただし、法第五十二条第一項 に規定する延べ面積（建築物の容積率の最低限度に関する規制に係る当該容積率の算定の基礎となる延べ面積を除く。）には、自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設（誘導車路、操車場所及び乗降場を含む。）の用途に供する部分の床面積を算入しない。」とあり、
引用されています、建築基準法第５２条１項６号
　「６ 　第一項、第二項、次項、第十二項及び第十四項、第五十七条の二第三項第二号、第五十七条の三第二項、第五十九条第一項及び第三項、第五十九条の二第一項、第六十条第一項、第六十条の二第一項及び第四項、第六十八条の三第一項、第六十八条の四、第六十八条の五、第六十八条の五の二、第六十八条の五の三第一項、第六十八条の五の四（第一号ロを除く。）、第六十八条の五の五第一項第一号ロ、第六十八条の八、第六十八条の九第一項、第八十六条第三項及び第四項、第八十六条の二第二項及び第三項、第八十六条の五第三項並びに第八十六条の六第一項に規定する建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとする。」

★５３条：建蔽率

　５３条は、前の５２条の「容積率」と共に、都市計画区域や準都市計画区域の建築物を規制する「建ぺい率」の規定です。
（法の改正で、「建ぺい率」は、全部漢字の「建蔽率」になった。でも、訂正は面倒なので、「建蔽率」と「建ぺい率」は、併用しています。）

★この「建ぺい率」も当初は、読んでも分からないので、心配しないでください。

★が、この「建蔽率」の規定も出題傾向は、高いので注意が必要です。

★建ぺい率を定める目的．．．建築物の敷地内に一定割合の空地を確保し、市街地の環境（通風・採光の確保や防火上）、を保全することです。

★建ぺい率とは．．．建築物の建築面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計）の敷地面積に対する割合です。（１項）

　前の５２条の「容積率」が、高さの制限だったのに対して「建蔽率」は、平面での制限です。

　　この建蔽率も容積率と同じように、建築基準法では、　十分の三、とか　十分の八　などの分数で表していますが、一般には、　建蔽率　４０％　とか　１００％　など　パーセント（％）が良く使われます。

　　建ぺい率＝建築面積／敷地面積　ｘ　１００　（％）　（これが、指定の限度を超えないこと）

★では、建築面積とは．．．建築物の外壁・柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。
　　ただし、軒、ひさし、バルコニー等でこの中心線より1m以上突き出た所があるときは、先端より1m後退した部分までは建築面積に算入されます(建築基準法施行令第２条１項２号)。

＜参照＞　建築基準法施行令第２条２項２号

　二 　建築面積　建築物（地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く。以下この号において同じ。）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離一メートル以上突き出たものがある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線）で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。

★敷地面積とは．．．敷地の水平投影面積です。ただし、通称セットバック（後退）といって道路の部分とみなされる部分は、敷地面積には算入できません(建築基準法施行令第２条１項１号)。

＜参照＞　建築基準法施行令第２条１項１号

　一 　敷地面積　敷地の水平投影面積による。ただし、建築基準法 （以下「法」という。）第四十二条第二項 、第三項又は第五項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しない。

★建ぺい率一覧表　(建ぺい率の最高限度)　（単位％）

　５３条での規定をまとめると以下のようになります。
　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域などの用途地域別に基本的な建蔽率が定められています。

★敷地が建ぺい率の異なる複数の地域にわたる場合（２項）．．．比例配分となる（容積率と同じ）〜過半主義ではない〜

　　それぞれの地域の建ぺい率に、その地域に属する敷地部分の敷地全体に対する面積の割合を乗じた数値を合計(加重平均)したものが、敷地全体に適用される建ぺい率の最高限度になります。

　　　この例では敷地の３／５　(６０�u／１００�u)が建ぺい率　８０%の地域にあり、
　　　　　　　　　　敷地の２／５　(４０�u／１００�u)が建ぺい率　６０%の地域に属しています。
　　　この場合の合計した建ぺい率は

　　　　（６０�uｘ８０％　+　４０�uｘ６０％）　÷　（６０�u+４０�u）＝（４８０＋２４０）　÷　１００＝７２％

　　　　　となります。

★建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合（７　６項）

　　その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして、第三項第一号（＋１０％）又は前項第一号の規定（制限なし）を適用します。

　　注：耐火建築物．．．建物の主要構造部（柱、梁、床、屋根、壁、階段など）に耐火性能のある材質などが使用されている建物のこと。（建築基準法第２条　９の２号）
　　これらの部分が、少なくとも建築物の利用者が避難するまでの間は倒壊することなく性能を維持することができ、近隣への延焼を防げるのが条件になっている。

★プラス　１０％　されるのは、防火地域内にある耐火建築物だけで、準防火地域　も　追加された。　（改正　３項第１号イ及びロ、８項）　は入っていない。

　　従来からある、火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域、つまり防火地域内にある耐火建築物に加えて、防火地域内にある耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物又は、準防火地域内にある耐火建築物等又は準耐火建築物等（準耐火建築物又はこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物）ならば、その敷地は、全て準防火地域内にあるものとみなして、第三項第一号（プラス　１０％）の規定が適用されます。

★建ぺい率制限の合理化（５　４　項）

　隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合または条例で定める壁面の位置の制限がある場合において、当該壁面線または壁面の位置の制限として定められた限度の線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、その許可の範囲内において、法定の建ぺい率規制を緩和できます。

★商業地域は、８０％と１つだけになっている。他に選べない。都市計画でも決めていない。

★建築することのできる最大建築面積は、　

　　建築基準法第５２条の「容積率」の規定と、同５３条の「建蔽率」の規定により、建築することのできる最大建築面積は、

　　容積率　ｘ　建ぺい率　の限度　になります。

★建ぺい率と容積率の出し方

★５３条の２：建築物の敷地面積

　　５３条の２は、敷地のミニ開発を防ぐ目的です。

　　平成１４年の改正で、以前は低層住宅地の良好な住居環境を保護するための規定から、すべての用途地域で適用となりました。

　 建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならないと規定しています。（１項）

★そして、その最低限度を決めるときは、敷地の最低は　２００�u以下　の範囲で指定します。（２項）

★経過措置は、３項にあります。

★許可は、あらかじめ建築審査会の同意を必要とします。（４項）

★５４条：第一種低層住居専用地域等内における外壁の後退距離

　５４条は、用途地域でも主に低層の住宅地、つまり、
　　　�@第一種低層住居専用地域（高級住宅地）、
　　　�A第二種低層住居専用地域（コンビニ程度は可能な住宅地）又は
　　　�B田園住居地域　（田園と市街地の共存を図る）　内
　　に限り、日照、通風、採光、防災などの点で、良好な環境を維持するために、外壁や隣地境界線からの後退距離が定められると（１ｍまたは１．５ｍ）、それに従って建てることになります。
　 良好な住環境を保つためです。

　　なお、この３つ
　　　�@第一種低層住居専用地域（高級住宅地）、
　　　�A第二種低層住居専用地域（コンビニ程度は可能な住宅地）
　　　�B田園住居地域（（田園と市街地の共存を図る））
　　には、次の５４条（高さ制限）の制限もあります。

★外壁の後退距離の測り方

　　敷地境界線（または道路境界線）から、建築物の外壁または柱の面までの距離です。（芯からではありません）

　　★都市計画で必要なときにだけ、指定されます。

★参考までに、容積率と建蔽率も記入しました。