平成18年 管理業務主任者 試験問題 及び 解説
ページ2(問26より問50まで)
ご質問は、 「マンション管理士 香川事務所」へ。
*注: マンション標準管理規約(単棟型、団地型、複合用途型)は、平成28年3月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
また、マンションの管理の適正化に関する指針も、平成28年3月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
【問 26】マンションの屋上の露出アスファルト防水層の改修に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1 既存の平場防水層は、すべて撤去しなければならない。 3 改修工法としては、溶融アスファルトを用いた熱工法によるアスファルト防水が最も簡便な工法といえる。 また、 露出アスファルトのかぶせ方式ではアスファルトをトーチで溶かす工法もある。 答え:2 |
【問 27】外壁に生じる劣化現象についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 1 エフロレッセンスとは、外壁に貼られたタイルの成分が雨水の浸入により溶け出して生じるものである。 2 コンクリートにひび割れを生じさせる主要な原因の一つに、鉄筋の膨張収縮がある。 4 コンクリートの中性化を生じさせる主な要因は、酸性雨である。 答え:3 |
【問 28】次に掲げるマンションの各住戸の性能向上策のうち、専有部分の改修のみで行うことができないものはどれか。 1 外断熱工法による外壁面の断熱性能の向上 答え:1 |
*注:標準管理規約は平成28年3月に改正があったので注意の事。 *分かりにくい表と設問だけど、理事会の決議でできることと、総会の決議がなければできないことの出題は多い。平成20年 管理業務主任者 試験 「問37」 など。 答え:2 |
*注:標準管理規約は平成28年3月に改正があったので注意の事。 (注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。 1 駐車場増設工事の議題につき、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要な特別決議事項である旨を記載せずに議案書を作成配布した。 答え:3 |
【問 31】集会の決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 集会において決議をすべき場合において、区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。 答え:1 (かなり、設問が分かりにくく曖昧である。) |
*注:標準管理規約は平成28年3月に改正があったので注意の事。 (注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。 1 共用部分の変更は、区分所有者の過半数及び議決権の4分の3以上の多数による集会の決議で決する。 答え:3 |
【問 33】区分所有者又は共有者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 各共有者は、共用部分の保存行為をすることができる。 答え:4 |
問34 |
*注:標準管理規約は平成28年3月に改正があったので注意の事。 (注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。 1 議決権総数は100、議決権行使についての組合員総数は99である。 議決権割合を1住戸1議決権としているため議決権総数は100、議決権行使についての組合員数は単独名義95、2住戸を所有1、共有名義3で計99である。 答え:1 |
*注:標準管理規約は平成28年3月に改正があったので注意の事。 (注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。 1 1住戸が2名の共有の場合、あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった共有者1名に議決権を行使させた。 答え:2 選択肢1の共有の場合の議決権行使の扱い方は、かなり粗い設問で、ここの解説は、あくまでも、標準管理規約という、国土交通省の役人が作成した参考書での限定したものです。 |
問36 |
*注:標準管理規約は平成28年3月に改正があったので注意の事。 (注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。 1 理事会の責任と権限の範囲における専門委員会を設置すること。 答え:2 (少し、難問。選択肢4が悩むか?) |
問37 |
【問 37】マンションの敷地内駐車場に、マンションとは無関係の第三者Aの車両が継続して違法に駐車されている場合における次の組合員の意見のうち、最も適切なものはどれか。 1 違法駐車なのだから、理事長は保存行為として、レッカー車による強制移動をすることができる。 答え:3 |
【問 38】マンションの共用部分及び敷地に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、共用部分の変更をすることができる。
答え:4 (区分所有法での管理所有などの例外的な規定も注意のこと。) |
【問 39】マンションの管理組合が、組合員である区分所有者に対して有する管理費及び特別修繕費に係る債権(総会の決議によって年額が決定され、毎月一定額を支払うこととなっているもの)の消滅時効に関する次の記述のうち、判例によれば、最も適切なものはどれか。 1 毎月一定額を支払うこととなっている管理費及び特別修繕費に係る債権のうち、特別修繕費についてだけは、短期消滅時効の適用はなく、一般債権についての10年の消滅時効にかかる。 *全体の説明* ここは、平成21年管理業務主任者試験 「問39」 でも出ている。 答え:3 |
問40 |
【問 40】マンションの売主である宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第37条第1項の規定により、当該マンションの買主に交付すべき書面に記載しなければならない事項とされていないものは、次のうちどれか。 1 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容 答え:4 (重要事項の記載項目と契約時に交付する書面に記載する内容の違いを明確にしておくこと。) |
【問 41】宅地建物取引業者であるA社が、新築の分譲マンションを宅地建物取引業者でない買主Bに売却した場合のアフターサービス及び瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 A社が不動産業者の団体が制定している「アフターサービス規準」に従ったアフターサービスを特約しているときは、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることができる。 答え:2 参考:瑕疵担保責任のまとめ (設問が入り組んでいるので注意のこと。) |
【問 42】売主Aと買主Bがともに宅地建物取引業者でない中古マンションの売買契約における売主の瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1 Bは、売買契約締結当時に知っていた瑕疵又は通常の注意をすれば知ることができた瑕疵については、Aに対し瑕疵担保責任を追及することができない。 答え:1 参考:瑕疵担保責任のまとめ |
【問 43】消費者契約法(平成12年法律第61号)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 売主が消費者の場合であっても、買主が事業者である売買契約において、売主の瑕疵担保による損害賠償責任の全部を免除する条項は無効である。 答え:3 参考:瑕疵担保責任のまとめ (これも、消費者契約法を知らないと少し難しい。) |
【問 44】区分所有者Aが、自已所有のマンションの専有部分をBに賃貸する場合に関する次の記述のうち、借地借家法(平成3年法律第90号)の規定によれば、正しいものはどれか。 1 AB間の賃貸借契約の存続期間を1年未満の期間として定めたときは、その契約は無効である。 答え:2 |
【問 45】平成17年3月7目に施行された不動産登記法の改正内容(以下本問において「改正法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1 改正法は、登記申請手続について、出頭主義を廃止し、オンラインを利用した申請ができることとした。 答え:4 |
問46 |
【問 46】マンションの管理の適正化に関する指針(平成13年国土交通省告示第1288号)に関する次の記述のうち、(1)、(2)に入る語句の組合せとして、正しいものはどれか。 ◎毎年、「問46」から「問50」は、マンション管理士試験か管理業務主任者試験に合格した場合には免除される「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び本問の「マンションの管理の適正化に関する指針」から出題される。ここは、ほとんど過去にも、同じ問題がでているので、過去の年の「問46」から「問50」はやっておくと楽。 (マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項) 答え:2 |
【問 47】管理業務主任者(マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。)に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 マンション管理業者は、特定の場合を除き、その事務所ごとに、管理事務の委託を受けた管理組合の数を30で除したもの以上の数の成年者である専任の管理業務主任者を置かなければならない。 答え:4 (選択肢4は引っかけでよくない。) |
【問 48】マンショシ管理業者の登録に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 マンション管理業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が、禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から2年を経過しないものは、マンション管理業者の登録を受けることができない。 答え:2 |
【問 49】マンション管理業者の行う重要事項説明及び契約成立時の書面の交付に関する次のアからエまでの記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、適切なものはいくつあるか。 ア マンション管理業者は、従前の管理受託契約に比して、管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大すること以外の条件を変えずに、管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、重要事項説明会を開催する必要はない。 1 ーつ 答え:3 (適切なのは 三つ ア、イ、ウ) |
【問 50】分譲マンションの設計図書の交付に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、最も適切なものはどれか。ただし、本問において、「分譲マンション」とは、人の居住の用に供する独立部分がある建物(新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。)をいい、宅地建物取引業者A及びマンション管理業者Bは管理組合の管理者等ではないものとする。 1 Aは、平成18年6月3日に、自ら売主として分譲マンションを分譲したところ、平成18年12月3日に当該分譲マンションの管理組合がBとの間で管理受託契約を締結したことから、速やかに、Bに対し、マンション管理適正化法施行規則第102条に定める設計図書を交付した。 *参考:マンション管理適正化法第103条1項の規定は、 答え:2 |
終わり |
最終更新日:
2018年 8月20日:リンク先を「higuchi」へ変更
2012年 4月29日:正解肢をピンク・太字に統一。
平成23年の標準管理規約の改正コメントを「問30から「問36」に入。
2011年 3月 5日:再チェックで、ちょろちょろと。
2009年2月28日