平成１６年 管理業務主任者 試験問題 及び 解答 解説
実施日：平成１６年（２００４年） １２月 ５日（日） 本来 １３：００ ～ １５：００ （１２０分）
（東京は朝、強風があり、交通機関が乱れて、 開始 １時間遅れ。 １４：００ ～ １６：００） になる。
ページ２（問２６より問５０まで）
前へご質問は、 「マンション管理士 香川事務所」へ。
＊注： マンション標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）は、平成２８年３月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
また、マンションの管理の適正化に関する指針も、平成２８年３月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
※ マンション標準管理規約は、平成１６年に改正があった。また、平成２３年７月にも小幅な改正があった。
マンション標準管理委託契約書は、平成１５年に改正があった。また、平成２２年５月にも改正があった。
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【 問２６】耐震等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 |
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１ 昭和５４年以降に竣工した建物であれば、現行の建築基準法で規定されている耐震性能は確保されている。 →× 適切ではない。 ここは、平成２２年 マンション管理士試験 「問４２」 でもでた。 ２ 鉄筋コンクリート造の中低層マンションにおいて、壁式構造は、一般的にラーメン構造と比べ経済的な構造であるが、耐震性には劣っている。 →× 適切ではない。 壁式構造は、５階建以下の中低層建物に適用可能な構造形式で、優れた耐震性能を有している。また、柱、梁がないため経済的な構造となっている。
設問では、「耐震性が劣る」となっており、適切ではない。 ３ マンションの１階ピロティ部分は、一般的に耐震性能上の弱点となりやすい。 →○ 適切。 ピロティのある階では、その階に変形が集中するため、十分な設計上の配慮がされていない場合には、倒壊する恐れが高い。設問の記述の通りである。ピロティ形式は、建物を柱だけで支え、壁のない階をもつ建物のこと。ピロティ形式の建物の多くは、その部分を駐車場や駐輪場として利用する。また、1階部分が自由に通り抜けできるようになった建築スタイルのことも「ピロティ」という。なお、ピロティとはフランス語で「杭（くい）」の意。
４ 耐震性の向上を目的とする改修工事については、すべて建築確認申請は不要となる。 →× 適切ではない。 すべての柱を補強する場合等、「建物の主要構造部の過半の修繕」は、建築基準法第６条の「大規模の修繕」に該当し、確認申請が必要となる。 正解 ３ |
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問２７ |
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＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 |
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１ 住戸内床スラブ上の隠蔽部分にある当該住戸の専用に供される排水横引管の交換工事 →○ 含まれない。 専有部分と共用部分を明確にしておくこと。 ２ 住戸玄関扉の外部面の塗装補修工事 →× 含まれる。 選択肢１でも述べたように、標準管理規約７条2項によれば、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする、とされており、玄関扉の外部面は共用部分。 ３ バルコニー床面の防水工事 →× 含まれる。 選択肢１でも述べたように、標準管理規約７条2項によれば、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分、とされており、また、「別表第２共用部分の範囲」によると、バルコニーは専用使用ができる（標準管理規約１４条）が共用部分である。 ４ 住戸雨戸の交換工事 →× 含まれる。 選択肢１でも述べたように標準管理規約７条2項によれば、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分、とされており、住戸雨戸は共用部分。また、同規約７条関係コメント④「雨戸又は網戸がある場合は、第２項第三号に追加する」とあり、共用部分の追加項目である。 正解 1 |
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【問２８】 管理業者Ａが管理組合Ｂから受託した管理事務に関する次の記述のうち、マンション標準管理委託契約書の定めによれば、最も不適切なものはどれか。 （注：平成２２年５月１日に、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部が改正・施行されたことに伴い、マンション標準管理委託契約書も財産の分別管理の方式を始めとして大幅に変更された。ここは、変更前につき、注意のこと。） |
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１．Ａは、Ｂから管理を委託されているマンションの大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、Ｂに提出する。 →○ 適切である。 別表第１ 事務管理業務の基幹事務(3)本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整において、「一
乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。
２．Ａは、Ｂに代わって、Ｂが行うべき共用部分に係る損害保険契約、マンション内の専用使用部分の契約、第三者との契約等に係る事務を行う。 →○ 適切である。 別表第１ 基幹事務以外の事務管理業務(1)理事会支援業務③ 甲の契約事務の処理において、「甲に代わって、甲が行うべき共用部分に係る損害保険契約、マンション内の専用使用部分の契約、第三者との契約等に係る事務を行う」、とされている。なお、専用使用部分の契約とは、駐車場の使用契約などをさす。 ３．Ｂがマンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注によりＡ以外の業者に行わせる場合、Ａは、その企画又は実施の調整を行う。 →○ 適切である。 選択肢１で述べたように、別表第１ 事務管理業務の基幹事務(3)本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整において、「乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う」、とされている。 ４．Ａは、Ｂから管理を委託されているマンションの設計図書をＡの事務所で保管する。 →× 適切でない。 ここは、平成２０年 管理業務主任者 試験 「問７」 選択肢エ も参照。 正解 ４ |
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問２９ |
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＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 |
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１．理事長は、毎年１回通常総会を招集しなければならない。 →○ 反しない。 標準管理規約42条3項によれば、「理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ケ月以内に招集しなければならない」、とされている。 ２．監事は、理事長に総会の招集を請求出来る場合があるが、自ら総会を招集できる場合はない。 →× 反する。 標準管理規約41条2項によれば、「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる」、とされていて、臨時総会を招集できる。 ３．副理事長は、総会を招集しなければならない場合がある。 →○ 反しない。 標準管理規約39条によれば、「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う」、とされ理事長に代わり総会を招集しなければならない場合がある。 ４．組合員は、理事長に総会の招集を請求出来る場合があり、また、自ら総会を招集出来る場合もある。 →○ 反しない。 標準管理規約44条によれば、「１項 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条 第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。 正解 ２ |
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【問３０】 マンションの規約に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、無効であるものはどれか。 |
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１．集会招集通知を発する日と会日までの期間を１０日間とすること。 →○ 有効である。 規約として別段の設定のできるもの、できないものを纏めておくこと。 ２．普通決議事項につき、あらかじめ各区分所有者に通知していない事項についても、集会において決議することができるとすること。 →○ 有効である。 区分所有法第37条1項によれば、「集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」、とされるが、同2項によれば、「前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない」、とされ普通決議事項は規約で定めれば通知していない事項でも、集会で決議できる。 ３．管理者以外の者を集会の議長とすること。 →○ 有効である。 区分所有法第41条によれば、「集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる」、とされ管理者以外の者を集会の議長とすることができる。 ４．集会招集を請求できる者の定数を区分所有者及び議決権の各４分の１以上とすること。 →× 無効である。 区分所有法第34条3項によれば、「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる」、とされ減ずることはできるが、１／５（２０％）から１／４（２５％）への変更は要件を加重する（引き上げる）のできない。 正解 ４ |
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問３１ |
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＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 |
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１． 公租公課は、管理費から支払う。 →○ 適切。 マンション標準管理規約［単棟型］第２７条に管理費を充当する項目が規定されている。 ２． 駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、管理費に充当する。 →Ｘ 不適切。 マンション標準管理規約［単棟型］第２９条に「駐車場使用料その他の敷地および共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる」とされており、設問の「管理費に充当する」とは異なる。（しかし、現実の管理組合の会計では、管理費からの振替えは行われていないことが多い。） ３． 修繕積立金は、管理費とは区分して経理しなければならない。 →○ 適切。 マンション標準管理規約［単棟型］第２８条第４項に「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない」とあり、設問とおりに規定されている。（おまけの情報：今は、管理費会計と修繕積立金会計は、当然別途の会計として処理がなされていますが、昔のマンションでは、管理費会計と修繕積立金会計が区分されていませんでした。） ４． 経常的な補修費は、管理費から支払う。 →○ 適切。 選択肢１で述べたように、マンション標準管理規約［単棟型］第２７条に管理費を充当する項目が規定されている。 正解 ２ |
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【問３２】 あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。 |
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１．規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者総数の５分の４以上の書面による合意があったときは、集会の決議があったものとみなす。 →× 有効ではない。 区分所有法第４５条によれば、「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。」とあり、
２．専有部分が数人の共有に属する場合、議決権の行使については、その有する共有持分の割合によるものとし、各々これを行使することができる。 →× 有効ではない。 区分所有法第４０条に「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない」としており、専有部分が共有である時は、誰か１名を議決権行使者と定めて、その１名しか議決権を行使できない。設問の「議決権の行使については、その有する共有持分の割合によるものとし、各々これを行使することができる」は認められない。 ３．共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、理事会の決議で決する。 →○ 有効である。 区分所有法第１８条に「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合（共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う変更）の場合を除いて、集会の決議で決する」とされているが、同条第２項において「規約による別段の定め」を認めていることから、 ４．共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者総数の４分の３以上及び議決権の過半数で決する。 →× 有効ではない。 区分所有法第１７条に「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。ただし、区分所有者の数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」と規定されており、区分所有者の数は規約で過半数まで減じられるが、設問の「議決権の過半数」は区分所有法の要件を満たさないため、無効である。注意して読むこと。 正解 ３ |
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【問３３】 管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。 |
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１．管理者は、規約を建物内に保管する義務があり、その保管場所を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。 →Ｘ 誤りである。 区分所有法第３３条には、「管理者に規約を保管する義務がある」ことを規定しており、管理組合法人の場合には、区分所有法第４７条第１２項により「管理組合法人の事務所」に保管する旨の規定がある。しかし、法人でない管理組合（権利能力なき社団）の場合には、保管場所については特に規定がない。 ２．管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、区分所有者に対し、その事務に関する一定の事項を記載し、記名押印した書面を交付して、報告をしなければならない。 →Ｘ 誤りである。 区分所有法第４３条に「管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。」と規定している。しかし、設問にある 「区分所有者に対し、その事務に関する一定の事項を記載し、記名押印した書面を交付」する必要は無い。 ３．管理者に不正な行為その他の職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を建物所在地の市町村長を経由して都道府県知事に請求することができる。 →Ｘ 誤りである。 区分所有法第２５条第２項に「区分所有者はその（注：管理者の）解任を裁判所に請求することができる」と規定がある。 ４．管理者の権利義務は、区分所有法及び規約に定めるもののほか、委任に関する規定によることとされている。 →○ 正しい。 区分所有法第２８条に「管理者の権利義務は、区分所有法及び規約に定めるもののほか、委任に関する規定に従う。」とあり、設問の通りに規定されている。 正解 ４ （少しこじつけで、難しい？） |
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問３４ |
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【問３４】 あるマンションの管理規約の役員資格に関する規定は、マンション標準管理規約に準拠しているが、この規約に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。 注：マンション標準管理規約は平成２３年７月に、役員の資格や議決権行使での代理人の資格に小幅な改正があり、ここは、改正点にあたる。 マンション標準管理規約３５条２項は「理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」は、「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」と変更になっているので、注意のこと。 |
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１．規約を改正すれば、理事及び監事の資格を区分所有者と同居する親族に広げることができる。 →○ 正しい。 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。 また、マンション標準管理規約３５条２項は「理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」と規定しているが、 ２．規約を改正しても、理事及び監事の資格を区分所有者以外の占有者に広げることはできない。 →Ｘ 誤りである。 選択肢１と同様の理由から、規約を改正すれば、理事・監事の資格を区分所有者以外の占有者に広げることができる。 ３．規約を改正しても、理事及び監事の資格を法人である区分所有者に広げることはできない。 →Ｘ 誤りである。 選択肢１でも述べたように、区分所有法には役員資格に関する規定がない。法人なら現在は削除された民法旧第５２条の規定で「管理組合法人の理事・監事は自然人でなければならない」。 ４．規約を改正すれば、理事及び監事の資格要件を広げることはできるが、理事長以外の者を区分所有法に定める管理者とすることはできない。 →Ｘ 誤りである。 選択肢１でも述べたように、規約を改正すれば、理事・監事の資格要件を広げることができる。 正解 １ |
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【問３５】 次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、区分所有者及び議決権の４分の３以上の多数による集会の決議によって行うことができないものはどれか。ただし、いずれの場合も専有部分の使用に特別の影響を及ぼすことはないものとする。 |
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１．区分所有者全員が共有するマンションの敷地内に機械式駐車場を新設すること。 →○ できる。 ここは、敷地に駐車場の新設が、判断基準として、民法の共有の「全員の合意」を必要とするか、区分所有法の「３／４の決議」でいいのかが問題となる。 ２．区分所有者全員が共有するマンションの敷地内の別棟集会所を除却すること。 →○ できる？ 附属施設の除却行為が、民法の共有の「全員の合意」が必要か、区分所有法の「３／４の決議」でいいのかが問題となる。 ３．区分所有者全員が共有するマンションの敷地の一部を分筆の上、売却すること。 →Ｘ 3/4以上の特別決議で行うことができない。 敷地共有持分の割合は、マンション分譲時等の売買契約により定められるものであるとされている。すなわち、管理組合の決議により定められる規約、あるいは集会の決議等により、団体的拘束に服させるものではないと解されている。 ４．区分所有者全員が共有するマンションの階段室をエレベーター室に改造すること。 →○ できる。 3/4以上の特別決議で行うことができる。設問の「区分所有者全員が共有するマンションの階段室をエレベーター室に改造すること」は、共用部分の変更にあたり、区分所有法第１７条が適用され、「区分所有者及び議決権の４分の３以上の多数による集会の決議」により行うことができる。 正解 ３ （設問として、民法の共有物の処分と区分所有法の重大変更の狭間にあり、適切でない。） （参照：平成１７年 マンション管理士 試験 「問２」） |
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問３６ |
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＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 |
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ア 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成 →○ 業務である。 マンション標準管理規約第３２条「管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。 イ 専有部分全住戸の予備錠の保管 →Ｘ 業務でない。 マンション標準管理規約によれば、専有部分の予備錠の保管は、管理組合の業務としては掲げられていない。管理組合の業務ではない。大体、管理組合で個人の室のカギを全部もっていて、もしもその鍵が盗難にあったら、全室鍵の交換が必要だ。 ウ 官公署、町内会等との渉外業務 →○ 業務である。 選択肢１で述べたように、マンション標準管理規約第３２条第十一号で管理組合の業務に掲げられている。管理組合の業務である。 エ 管理組合の消滅時における残余財産の精算 →○ 業務である。 選択肢１で述べたように、マンション標準管理規約第３２条第十六号で管理組合の業務に掲げられている。管理組合の業務である。 １．一つ 正解 ３ （３つ。ア、ウ、エ） |
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問３７ |
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＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 |
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１．規約に違反した区分所有者に対し、原状回復のために必要な訴訟を提起すること。 →○ 理事会の決議でできる。 （マンション標準管理規約［単棟型］第６７条第３項） ２．修繕積立金を預金していたＡ銀行の口座から預金を引出し、Ｂ銀行に口座を開設して預け替えること。 →× 理事会の決議ではできない。 （マンション標準管理規約［単棟型］第４８条「次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 ３．マンション建替え調査のため、修繕積立金を取り崩すこと。 →× 理事会の決議ではできない。選択肢２でも述べたように、（マンション標準管理規約［単棟型］第４８条第七号） 「第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取り崩し」は、総会決議事項とされている。 ４．役員活動の額及び支払方法を決めること。 →× 理事会の決議ではできない。選択肢２でも述べたように、（マンション標準管理規約［単棟型］第４８条第十三号） 「役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法」は、総会決議事項とされている。 正解 １ |
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問３８ |
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＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 注：マンション標準管理規約は平成２３年７月に、役員の資格や議決権行使での代理人の資格に小幅な改正があり、ここは、改正点にあたる。 |
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ア そのマンション以外の場所に別居しているＡの配偶者Ｂ →× 代理人になれない。 （マンション標準管理規約［単棟型］第４６条第５項） イ Ａの専有部分の住戸の賃借人C →○ 代理人になれる。選択肢１で述べたように、②で専有部分の賃借人Ｃは、代理人となる資格がある。 ウ そのマンション以外の場所に住んでいる他の組合員Ｄ →○ 代理人になれる。選択肢１で述べたように、他に住んでいても、③で他の組合員（区分所有者）は、代理人となる資格がある。 エ Ａと同居している三親等の親族Ｅ →○ 代理人になれる。 マンションに組合員と同居する親族Ｅは、①で親等に関係なく代理人となる資格がる。 １ １人 正解 １ （１人） （民法の代理人とは関係なく、あくまでも「マンション標準管理規約」に従うこと。） |
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問３９ |
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＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 |
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１ 管理組合は、共用部分に係る火災保険その他の損害保険に係る業務を行う。 →○ 正しい。 （マンション標準管理規約［単棟型］第３２条 ２ 共用部分に係る火災保険料その他の損害保険料は、管理費から充当する。 →○ 正しい。 （マンション標準管理規約［単棟型］第２７条「管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。 ３ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の保存行為とみなされる。 →Ｘ 誤りである。 （区分所有法第１８条第４項） ４ 理事長は、共用部分に係る損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。 →○ 正しい。 （区分所有法第２６条第２項） 正解 ３ |
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【問４０】区分所有建物に関する次の記述のうち、区分所有法及び判例によれば、最も適切なものはどれか。 |
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１ 区分所有建物の専有部分といえるためには、当該部分と外部との出入りが他の専有部分を通らずに直接に可能であることが必要である。 →○ 正しい。 平成２５年 管理業務主任者試験 「問３９」 。 ２ 区分所有建物の専有部分は、建物の構成部分である隔壁等により他の専有部分又は共用部分と遮断され、周囲のすべてが完全に遮蔽されていることが必要である。 →Ｘ 誤りである。 三方が壁で、前面がシャッターである駐車場の場合、シャッターは「周囲のすべてが完全に遮断されている」とは言えないが、専有部分であるとされた判例がある。（最高裁：昭和３８年１０月２９日） ３ 区分所有建物の建物部分に、他の区分所有者の共用に供される設備が設置されている場合は、その共用設備が当該建物部分のごく小部分を占めているにとどまるときであっても、当該建物部分は、専有部分として区分所有権の目的となることはない。 →Ｘ 誤りである。 駐車場にメータ等、区分所有者の共用に属する設備がある駐車場が、その共用設備がごく一部で駐車場としての使用に支障がないとして、専有部分とされた判例がある。（最高裁：昭和５６年６月１８日） ４ バルコニーやベランダは、構造上及び利用上の独立性が認められるから、専有部分として区分所有権の目的となる。 →Ｘ 誤りである。 バルコニーやベランダは、避難経路として、区分所有者に共用される必要があり、利用上の独立性が確保されない。また、外部に通じる廊下等に接しておらず他の専有部分を通らなければならないことから、構造上の独立性も確保されていない。したがって、区分所有権の目的となる専有部分として必要な要件を満たしていない。（参考：法定共用部分とした判例。最高裁：昭和５０年４月１０日） 正解 １ （この設問は、非常に問題がある。専有部分と共用部分の区分については、裁判上も解釈上も争いが多く（参考：マンション管理の知識 平成２０年版 ページ７８から）確定は難しい。） |
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注：宅地建物取引業法第３５条の重要事項説明について、これまでは相手方等が宅地建物取引業者であっても「宅地建物取引士による説明」が必要とされていましたが、平成２９年４月１日施行の改正により、宅地建物取引業者が宅地又は建物の取得者又は借主となる場合における重要事項説明については、説明は不要で書面交付のみで足りるものとされました（第３５条第６項・第７項の新設）。ここの設問は、改正前のままです。 【問４１】マンションに賃貸借契約を成立させるに当たって、当該賃貸借の媒介を行う宅地建物取引業（宅地建物取引業（昭和27年法第176号）第2条第3号に規定する者をいう。以下同じ。）が賃借人になろうとする者に対し、宅地建物取引業法第35条第1項の規定により説明しなければならない事項は、次のうちどれか。 |
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１ 当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約（これに類するものを含む。）の定め（その案を含む。）があるときは、その内容。 →Ｘ 説明不要。 宅地建物取引業法第３５条からの出題は多い。 平成１９年管理業務主任者試験 「問４０」 や 平成２１年管理業務主任者試験 「問４０」 もある。 ２ 当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、商号または名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地） →○ 説明要。 宅建業法第１６条の二の第８号の規定であり、賃貸借契約時の重要事項の説明事項に該当する。 ３ 当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容 →Ｘ 説明不要。 売買契約の場合の重要事項であるが、賃貸借契約では適用されない。 ４ 当該一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約（これに類するものを含む。）の定め（その案を含む。）があるときは、その内容。 →Ｘ 説明不要。 売買契約の場合の重要事項であるが、賃貸借契約では適用されない。 正解 ２ |
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問４２ |
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【問４２】Ａ社が新築の分譲マンションを買主Ｂに売却した場合における「アフターサービス」の特性を、民法上の売主の瑕疵担保責任と比較した次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
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１ アフターサービスは、Ａ社がその責任を負うべき期間について、瑕疵担保責任と異なり、目的物の引渡しの日から１０年間と一律に定められている。 →Ｘ 誤りである。 瑕疵担保責任は、民法、品確法、宅地建物取引業法、アフターサービスと絡んで出題されるので、纏めておくこと。 ２ アフターサービスは、瑕疵担保責任が民法に規定されているのに対し、その内容が宅地建物取引業法に規定されている。 →Ｘ 誤りである。 瑕疵担保責任は、民法などの法定の規定であるのに対し、アフターサービスは宅地建物取業者と買主間の契約によって定めた任意の責任である。設問では、「アフターサービスは、宅地建物取引業法の規定である」としており、間違いである。 ３ アフターサービスは、瑕疵について補修を請求できるだけでなく、損害賠償の請求もできることについては、瑕疵担保責任と異ならない。 →Ｘ 誤りである。 民法での瑕疵担保責任は、損害賠償、契約解除が可能であるのに対し、アフターサービスでは瑕疵・欠陥の修補であり、通常、損害賠償は含まれてない。 ４ アフターサービス規準は、瑕疵担保責任と異なり、ＡＢ間の売買契約における約定の履行として行われるものである。 →○ 正しい。 瑕疵担保責任は、法定の規定であるのに対し、アフターサービス規準は当事者間の契約によって定めた責任である。アフターサービスは、売買契約における約定の履行として、業者の営業政策または消費者サービスの一環として行われる。設問の記述のとおりである。 正解 ４ 参考：瑕疵担保責任のまとめ |
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問４３ |
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【問４３】宅地建物取引業者が売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる中古マンションの売買契約における瑕疵担保責任に関する次の特約のうち。宅地建物取引業の規定によれば、無効であるものはどれか。 |
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１ 「売主は、買主が瑕疵を発見した日から1年間、民法の規定する内容の瑕疵担保責任を負う」とする旨の特約 →○ 有効である。 ２ 「売主は、民法の規定に基づく責任を負うが、併せて買主は売主に対して瑕疵の補修請求もすることができる」旨の特約 →○ 有効である。 ３ 「売主は、物件引渡しの日から３年間、瑕疵担保責任を負うが、買主は損害賠償請求はできず、これに代えて瑕疵の補修請求をすることができる」旨の特約 →Ｘ 無効である。 （宅建法第４０条、民法第５６６条） ４ 「売主は、売買契約締結当時に買主が知っていた瑕疵については、その責任を負わない」旨の特約 →○ 有効である。（民法第５６６条第１項） 正解 ３ 参考：瑕疵担保責任のまとめ |
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問４４ |
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【問４４】住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に規定される瑕疵担保責任の特例に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。（注：法改正に対応すみ） |
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１ 瑕疵担保責任の対象となる「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないものをいうが、建設工事完了の日から起算して１年を経過したものは除かれる。 →○ 正しい。 （品確法第２条第２項） 「この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。 」とあり、設問のとおりに定義されている。 ２ 瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約の場合は契約締結の日から10年間、請負契約の場合は引き渡した日から10年間である。 →Ｘ 誤りである。 （品確法第８８条-＞新第９５条）、「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項
及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。」とあり、
３ 瑕疵担保責任の対象となる住宅の部位は、住宅を構成するすべての部位ではない。 →○ 正しい。 （品確法第８７条-＞新第９４条） 品確法の瑕疵担保責任の対象となる部位は、「住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法第六百三十四条第一項
及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。 」とあり、 ４ 瑕疵担保責任を負う期間を法定期間よりも短縮する契約当事者間の合意は無効である。 →○ 正しい。 （品確法第８８条第２項-＞新９５条２項） 「前項（注：構造耐力上主要な部分等の１０年間の瑕疵担保責任の規定を指す。）の規定に反する特約で買主に不利なものは無効とする」と規定されている。設問の「法定期間よりも短縮する」という契約当事者間の同意は、買主に不利な特約であり無効である。 正解 ２ 参考：瑕疵担保責任のまとめ |
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【問４５】マンションの建替えの円滑化に関する法律（平成14年法律第78号。以下、本問において「建替え円滑化法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 |
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１ 建替え円滑化法における「マンション」とは、２以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。 →○ 正しい。マンションの建替えの円滑化に関する法律も必ず出題されるので、眼を通しておくこと。 ２ マンションの建替組合を法人とするか否かは、組合の任意である。 →Ｘ 誤りである。（建替え円滑化法第６条第１項）「組合は、法人とする。」とあり、 設問は、「組合の任意」としており間違いである。 ３ マンション建替組合には、役員として理事3人以上及び監事2人以上を置かなければならず、理事の互選により理事長1人を置く。 →○ 正しい。（建替え円滑化法第２０条） 「１項 組合に、役員として、理事三人以上及び監事二人以上を置く。 ４ マンション建替組合の組合員の数が50人を超える場合には、総会に代ってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。 →○ 正しい。（建替え円滑化法第３１条第１項）「組合員の数が五十人を超える組合は、総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。」とあり、設問のとおりに規定されている。 正解 ２ |
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【問４６】マンションの定義に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。 ◎毎年、「問４６」から「問５０」は、マンション管理士試験か管理業務主任者試験に合格した場合には免除される「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び本問の「マンションの管理の適正化に関する指針」から出題される。ここは、ほとんど過去にも、同じ問題がでているので、過去の年の「問４６」から「問５０」はやっておくと楽。 |
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１ 二以上の区分所有者が存在し、事務所及び店舗の用にのみ供されている建物とその敷地及び附属施設は、マンションに該当する。 →Ｘ 誤りである。 似たような問題は、平成２０年 マンション管理士 試験 「問４７」、平成１５年 マンション管理士 試験 「問４７」 にもある。 ２ 二以上の区分所有者が居住の用に供する建物を含む５棟の建物の所有者の共有に属する一団地内の土地及び附属施設は、マンションに該当する。 →○ 正しい。 選択肢１でも述べたように、（適正化法第２条第１号ロ） マンションの定義に適合する。 ３ 二以上の区分所有者が存在し居住の用に供されている建物で、居住している者がすべて賃借人である建物とその敷地及び附属施設は、マンションに該当する。 →○ 正しい。 （適正化法第２条第１号イ） ４ 二以上の区分所有者が居住の用に供する建物と一戸建住宅が混在する一団地内の土地が、当該建物の所有者及び一戸建住宅の所有者の共有に属する場合、その土地はマンションに該当する。 →○ 正しい。（適正化法第２条第１号ロ） 正解 １ |
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【問４７】次の記述のうち、マンションの管理の適正化に関する指針（平成13年国土交通省告示第1288号）の「長期修繕計画の策定及び見直し等」に定められていないものはどれか。 |
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１ 長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。 →○ 定められている。 試験では、適正化法だけでなく、その「指針」からも、出題があるので、必ず入手して、読んでおくこと。 平成２６年マンション管理士試験 「問４７」。 ２ 建替えの検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進めることが必要である。 →○ 定められている。 （適正化指針 二章 マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき基本的事項 第５項 長期修繕計画の策定及び見直し等）→設問のとおりに規定されている。 ３ 長期修繕計画の実効性を確保するためには、積立金残額及び月額の修繕積立金額を勘案して、その範囲内で修繕内容、資金計画を定めることが必要である。 →Ｘ 定められていない。 （適正化指針 二章 マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき基本的事項 第５項 長期修繕計画の策定及び見直し等） ４ 建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替えについても視野に入れて検討を進めることが望ましい。 →○ 定められている。 （適正化指針 二章 マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき基本的事項 第５項 長期修繕計画の策定及び見直し等） 正解 ３ （良く読めば、常識の範囲ではある。） |
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問４８ |
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【問４８】財産の分別管理に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定に違反しないものはどれか。 （注：平成２２年５月１日施行で、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則８７条は、大幅に改正がなされた。ここは、変更前のまま。改正個所に注意すること。 |
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１ 管理業者Ａは、原則方式により管理組合Ｂの財産の管理を行っているが、Ｂの理事長から「自分が印鑑を預かっているより安全なので、是非通帳と印鑑を一緒に預かって欲しい」と依頼され、Ｂの理事長から「一切の責任は理事長が負う」との文書を受領した上で、Ｂの口座に係る通帳と印鑑を預かった。 →× 違反する。 原則方式、収納代行方式、支払一任代行方式の違いを明確にしておくこと。 ２ 管理業者Ｃは、管理組合Ｄの修繕積立金が有価証券であったため、当該有価証券を金融機関で管理させることとし、管理業者Ｃの有価証券と同一の保管場所に保管している。 →× 違反する。 （適正化法施行規則第８７条第２項） ３ 管理業者Ｅは、収納代行方式により管理組合Ｆの財産の管理を行っているが、マンションの区分所有者等から管理業者Ｅの口座に徴収した修繕積立金等について、徴収した修繕積立金等について、徴収してから１月以内に修繕積立金のみを管理組合Ｆの口座に移し換えたが、管理事務に要する費用を控除した管理費の残額については、管理組合Ｆの口座に移し換えなかった。 →× 違反する。 （適正化法施行規則第８７条第３項） ４ 管理業者Ｇは、原則方式により管理組合Ｈの財産の管理を行っているが、管理組合Ｈの口座に係る通帳と印鑑について、管理組合に管理者等が選任されるまでの比較的短い期間だけ、印鑑と通帳を同時保管した。 →○違反しない。（適正化法施行規則第４項 ただし書き） 正解 ４ |
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【問４９】管理業務主任者（マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。）に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。 |
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１ 管理事務に関する実務についての講習であって、国土交通大臣が指定するものを終了した者は、国土交通大臣により管理事務に関し２年以上の実務を経験する者と同等以上の能力を有すると認められる。 →○ 正しい。 （適正化法第59条第1項「試験に合格した者で、管理事務に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通大臣の登録を受けることができる。ただし、次の各号のいずれかに該当する者については、この限りでない。（以下、略）」及び同法施行規則第68条「法第五十九条第一項 の国土交通省令で定める期間は、二年とする。 ）とあり、管理業務主任者試験に合格し、管理事務に関して２年以上の経験があれば、管理業務主任者の登録が受けられる。また、２年の経験がなくても、同法施行規則第６９条 １項「管理事務に関する実務についての講習であって、次条から第六十九条の四までの規定により国土交通大臣の登録を受けたもの（以下「登録実務講習」という。）を修了した者」とあり、 登録実務講習を修了すれば、管理事務に関し２年以上の実務を経験する者と同等以上の能力を有する者となり、管理業務主任者として登録される。設問のとおりに規定されている。 ２ 管理業務主任者証の交付を受けようとする者は、管理業務主任者試験に合格した日から1年以内に管理業務主任者証の交付を受けようとする場合を除き、国土交通大臣の登録を受けた者が国土交通省令で定めるところにより行う講習で交付の申請の日前６月以内に行われるものを受けなければならない。 →○ 正しい。 （適正化法第６０条第２項「管理業務主任者証の交付を受けようとする者は、第六十一条の二において準用する第四十一条の二から第四十一条の四までの規定により国土交通大臣の登録を受けた者（以下この節において「登録講習機関」という。）が国土交通省令で定めるところにより行う講習（以下この節において「講習」という。）で交付の申請の日前六月以内に行われるものを受けなければならない。ただし、試験に合格した日から一年以内に管理業務主任者証の交付を受けようとする者については、この限りでない。 」） 設問のとおりに規定されている。 ３ 管理業務主任者は、管理業務主任者として行う事務に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとして国土交通大臣より事務の禁止の処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。 →○ 正しい。 （適正化法第６０条第５項「管理業務主任者は、第六十四条第二項（国土交通大臣は、管理業務主任者が前項各号のいずれかに該当するとき、又は同項の規定による指示に従わないときは、当該管理業務主任者に対し、一年以内の期間を定めて、管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる。）
の規定による禁止の処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。 ）とあり、同法第６４条１項「国土交通大臣は、管理業務主任者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該管理業務主任者に対し、必要な指示をすることができる。
４ 管理業務主任者は、管理業務主任者証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した管理業務主任者証を発見したときは、速やかに、発見した管理業務主任者証を廃棄しなければならない。 →Ｘ 誤りである。 （適正化法施行規則第７７条第４項）「管理業務主任者は、管理業務主任者証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した管理業務主任者証を発見したときは、速やかに、発見した管理業務主任者証を国土交通大臣に返納しなければならない。」とあり、設問の「廃棄しなければならない」は、誤り。（廃棄では、各個人が行うので、本当に廃棄したかが分からないでしょう。） 正解 ４ |
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【問５０】管理業者の行う重要事項の説明及び契約成立時の書面の交付に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定に違反するものはどれか。 |
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１ 管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で契約を更新しようとして、あらかじめ管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、管理事務の内容及び実施方法や管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法等、管理受託契約の内容及びその履行に関する重要事項を記載した書面を交付したが、説明は管理業務主任者が管理者等に行うにとどめ、重要事項の説明会は開催しなかった。 →○ 違反しない。 （適正化法第７２条第「２項 マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
２ 管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件でない契約の更新にあたって、あらかじめ重要事項の説明会を開催するものとし、当該説明会の１週間前までに管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付したが、説明会の開催の日時及び場所について、当該管理組合の管理者等の見やすい場所に掲示しなかった。 →× 違反する。 （適正化法第７２条第１項「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。」）
３ 管理業者は、自らが管理組合の管理者等であるマンションにおいて、管理受託契約の締結を行ったときに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者全員に対し、遅滞なく、必要事項を記載した書面を交付したが、当該書面を当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の見やすい場所に掲示しなかった。 →○ 違反しない。 （適正化法第７３条「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。」
） ４ 管理業者は、その事務所ごとに置かれる専任の管理業務主任者でない管理業務主任者をして重要事項を記載した書面を作成させ、当該管理業務主任者をして当該書面に記名押印をさせた。 →○ 違反しない。 ここらは、よく出題される。 平成２３年 管理業務主任者試験 「問４８」 、平成２０年 管理業務主任者試験 「問５０」 、平成１５年 管理業務主任者試験 「問４８」 など。 正解 ２ |
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終わり |
最終更新日：
２０１８年 ８月２０日：リンク先を「ｈｉｇｕｃｈｉ」へ変更
２０１２年 ４月１７日：正解肢を太字・ピンク色に統一。平成２３年の標準管理規約の改正を入れた。
２０１１年 ４月１６日：再確認。「問４９」に追記説明。
２０１１年 ２月１１日：「問２８」、「問４８」に、分別財産管理の変更注意を入。
２００８年１１月１２日