マンション生活での相談は、「マンション管理士　香川事務所」へ。

　第２６問

〔問 26〕 ペットの飼育に関する規約改正に係る集会の招集及び議決権行使に関し、区分所有者からの照会に対して甲マンション管理組合の管理者が行った次の説明のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

1 集会のお知らせは、開催日の１０日前に区分所有者の方々にお出しします

→○　正しい。　集会のお知らせは、区分所有法第35条第1項本文は、「集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。」と定める。第35条1項によりすくなくとも1週間（７日）前であればいい。（民法の到達主義により、通知は会日の前日までの７日前に発していること。）　

2 集会の招集通知は、あらかじめご連絡いただければ、ご親戚などの家にお届けすることもできます。

→○　正しい。　同法第35条第3項は、「第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。」と定める。区分所有者があらかじめ親類宅に送付して欲しいと連絡しているのであれば、親類宅への送付も、区分所有法の規定に照らし正しい。

3 集会の招集通知とともに、規約改正の議案の要領も通知いたしますから、あらかじめご検討ください。

→○　正しい。　規約の改正は同法第35条第5項は、「第1項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第17条第1項、第31条第1項、第61条第5項、第62条第1項、第68条第1項又は第69条第7項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。」と定める。従って規約改正の議案（同法第31条第1項）の要綱は、通知しなければならないので、この場合、集会の招集通知とともに、第35条5項により規約改正の議案の要領も通知がいる。なお、議案の要領とは、決議内容を要約したものである。　

4 各住戸の専有部分の床面積は異なりますが、各住戸の議決権は、それぞれ１個となりますので、ご承知おきください。

→×　誤っている。　同法第38条は、「各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第14条に定める割合による。」と定め、同法第14条第1項は、「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。」と定める。これらの規定によると、各住戸の議決権は、規約に定めのない限り、専有部分の床面積の割合によることになり、設問のように規約に別段の定めがない場合に、専有部分の床面積が異なるにもかかわらず、各住戸の議決権を1個とするのは、区分所有法の規定に照らし誤っている。規約が無い以上、第38条に反し、ご承知おきできない。（規約があれば可能だけど）。

正解　４ 　

第２７問

〔問 27〕 Ａ及びその妻Ｂは、甲マンション（その敷地を区分所有者が共有しているものとする。）の１室を共有しており、Ａの持分は三分の一である。この場合のＡに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

1 議決権を行使すべき者が定められていない場合には、持分の小さいＡに対してした集会の招集通知は、有効である。

→○　正しい。　区分所有法第35条第2項は、「専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第40条の規定により定められた議決権を行使すべき者（その者がないときは、共有者の1人）にすれば足りる。」と定める。Aは共有者の1人であるので、Aに対してした集会の招集通知は有効である。

2 Ａは、持分が小さいので、議決権を行使する者となることができない。

→×　誤っている。　同法第40条は、「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければならない。」と定める。議決権を行使すべき者は、共有者の1人であれば足り、持分の大きさとは関係がない。よって、持分が小さいので議決権を行使する者になれないとする本肢は誤り。 （同様の出題は、平成２０年　マンション管理士　試験　「問７」　選択肢４　にある。）

3 甲マンションに管理組合法人が設立されいる場合、持分の小さいＡでも監事となることができる。

→○　正しい。　甲マンションに管理組合法人が設立されている場合、区分所有法6節には、第４９条、第５０条でも理事・監事の資格要件は無いから持分の小さいAでも監事となることができる。監事について資格の制限はない。

4 Ａは、Ａの持分を他に譲渡する場合は、その持分とその持分に係る敷地利用権とを分離して処分することはできない。

→○　正しい。　同法第22条第1項本文は、「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。」と定める。これは、室の専有部分が共有関係にあっても同様である。

正解　２

第２８問

（注）中高層共同住宅標準管理規約は平成１６年１月に新しく「マンション標準管理規約（単棟型）」などに変更している。

　以下の解答は、旧での設問であるので、注意のこと。解答は、（新）に合わせた。また平成２３年７月に小幅な改正があったので、注意のこと。

また、＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

〔問 28〕 甲マンション管理組合の理事長は、大規模修繕工事の実施を目的とする集会の招集に当たり、各区分所有者に対し次の書面を送付した。この書面の１〜４の記述のうち、中高層共同住宅標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）によれば、適切なものはどれか。

臨時総会は、別紙招集通知のとおり開催いたしますが、あらかじめ、議決権行使の方法等について若干の説明をいたします。

1 今般の議案は、大掛かりで費用も著しく多額にのぼる修繕工事の実施に関するものでありますので、総会に出席して意見を述べる方は、議決権を行使できる組合員に限らせていただきます。

→×　適切でない。　設問の意味が曖昧であるが、総会の出席資格をきいているようなので、今般の議案となっている大規模な修繕工事の実施では、標準管理規約第４５条１項（新）により、理事会が必要と認めた者として、修繕内容について工事業者や管理会社なども出席が考えられ、彼らの意見が求められる場合が想定されるため、議決権を有する組合員以外の意見をきくこともある。（平成２０年１１月、変更）

2 総会に欠席される方は、号室番号と氏名をご記入の上、理事長に一任する旨の委任状をご提出ください。

→×　適切でない。　総会に欠席するときの代理人選定で、特に理事長一任の強制はできない。
　　　　＊委任状については、平成１９年　マンション管理士　試験　「問２７」　もあります。

3 総会に欠席される方で委任状を提出されない場合は、総会の期日前に議案についての賛否を記載した書面を理事長に提出することによって、議決権を行使することもできます。

→○　適切である。　第４６条４項（新）により、書面による議決権行使は代理人と共に認められている。

4 最後に、今回の総会では、大規模修繕工事の実施について組合員の皆様の賛否の意思を明確にしていただく必要がありますので、議決権を代理行使される方は、組合員の同居者又は他の組合員に限らせていただきます。（別紙招集通知は省略）

→×　適切でない。　代理人の範囲として、組合員の同居者又は他の組合員に限らず、第４６条５項（新）により他の組合員と同居する者又は組合員の住戸を借り受けた者も可能です。　（注：平成２３年７月の標準管理規約の改正で、第４６条５項の規定は削除された。）

正解　３

　第２９問

（注）中高層共同住宅標準管理規約は平成１６年１月に新しく「マンション標準管理規約（単棟型）」などに変更している。

　以下の解答は、旧での設問であるので、注意のこと。解答は、（新）に合わせた。また平成２３年７月に役員の資格や議決権の行使で小幅な改正があったので、注意のこと。

また、＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

〔問 29〕 管理組合の役員の選任に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。

1 立候補した区分所有者を、理事に選任することはできない。

→×　適切でない。　理事及び監事は規約第３５条２項（新）により、「○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任」できるから、立候補した区分所有者を、理事に選任することもできる。（注：平成２３年７月の標準管理規約の改正で、第３５条２項の「○○マンションに現に居住する組合員のうちから」は、「組合員のうちから」と変更があった。）

2 法人名義のマンションの１室を社宅として使用している従業員を、理事に選任することはできない。

→○　適切である？　法人名義のマンションの組合員は法人であり、その行為を代表するのは代表者であるから規約第３５条2項（新）により１室を社宅として使用している従業員を、理事に選任することはできない。（ここは疑問がある。一般に、民法上、法人は理事にできないと解釈されているが、それが区分所有法や標準管理規約に適用されるかは、曖昧である。）

3 現にマンションに居住していない区分所有者を、監事に選任することができる。

→×　適切でない。　規約第３５条2項（新）により、理事と監事は現にマンションに居住する組合員（区分所有者）となっている。居住していない区分所有者は理事にも監事にも選任することはできない。（注：平成２３年７月の標準管理規約の改正で、第３５条２項の「○○マンションに現に居住する組合員のうちから」は、「組合員のうちから」と変更があった。）

4 理事長は、総会で選任しなければならない。

→× 適切でない。　規約第３５条3項（新）により理事長は、理事の互選で選任される。

正解　２　（かなり、出題がまずいけど）

第３０問

〔問 30〕 甲マンション管理組合の区分所有者Ａが管理費を滞納している場合に関する次の記述のうち、区分所有法、民法及び民事訴訟法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Ａの死亡後、専有部分の登記名義がＡのままになっている場合、甲は、Ａの相続人に対して滞納管理費の支払請求訴訟を提起することはできない。

→×　誤っている。　相続とは、被相続人の有していた権利義務関係を包括的に承継するもの（民法第896条）だからAの相続人は、Aが有していた滞納管理費の支払義務を負う。たとえ専有部分の登記名義がAのままになっていたとしても、相続人はこの義務を免れるものではない。Aの死亡後、相続では民法第177条の登記は適用されず、第882条、第896条によりＡの債務は当然に相続されるから専有部分の登記名義がAのままになっている場合でも、甲は、Aの相続人に対して滞納管理費の支払請求訴訟を提起することができる。

2 Ａが滞納管理費の支払をしないままＢに専有部分を売却した場合、甲は、Ａに対して滞納管理費の支払を請求することはできない。

→×　誤っている。　区分所有法第8条は、管理費についての債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人（買主）に対しても行うことができるとする。この規定は、管理費債権の効力強化のために区分所有者の特定承継人に義務を認めたものであり、もともとの債務者たる区分所有者の滞納管理費の支払を免除するものでない。よって、Aに対し滞納管理費の支払の請求ができないとする本肢は誤り。 元の滞納者と特定承継人は不真性連帯債務を負うからAが滞納管理費の支払をしないままBに専有部分を売却した場合、甲は、A及びＢに対して滞納管理費の支払を請求することができる。
　区分所有法第8条（特定承継人の責任）
　第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

3 甲が裁判所にＡに対する支払督促の申立てを行った場合において、Ａがそれに対し適法な異議の申立てを行ったときは、甲の支払請求は、通常の訴訟に移行することになる。

→○　正しい。　民訴法第395条により甲が裁判所にAに対する支払督促の申立てを行った場合において、Aがそれに対し適法な異議の申立てを行ったときは、甲の支払請求は、通常の訴訟に移行することになる。
　　民事訴訟法第３９５条　（督促異議の申立てによる訴訟への移行）
　第三百九十五条 　適法な督促異議の申立てがあったときは、督促異議に係る請求については、その目的の価額に従い、支払督促の申立ての時に、支払督促を発した裁判所書記官の所属する簡易裁判所又はその所在地を管轄する地方裁判所に訴えの提起があったものとみなす。この場合においては、督促手続の費用は、訴訟費用の一部とする。

4 甲がＡに対し６ヵ月ごとに配達証明付き内容証明郵便で支払を督促し、その郵便が配達されていれば、滞納管理費の支払請求権の消滅時効は、中断する。

→×　誤っている。　配達証明付内容証明郵便による支払督促は、民法上の催告にあたる。この催告は、6ヵ月以内に裁判上の請求等の確定的な法的手続きを取らない限り、時効中断の効力を生じない。6ヶ月以内にさらに催告をしても、確定的な法的手続きをとったわけでないので、時効の中断の効力は生じない。民法第153条の催告は、6ヶ月以内により強い中断事由を取る必要があり、甲がAに対し６ヶ月ごとに配達証明付き内容証明郵便で支払を督促し、その郵便が配達されていても、滞納管理費の支払請求権の消滅時効は、中断しない。
　民法第１５３条　（催告）
　第百五十三条 　催告は、六箇月以内に、裁判上の請求、支払督促の申立て、和解の申立て、民事調停法 若しくは家事審判法 による調停の申立て、破産手続参加、再生手続参加、更生手続参加、差押え、仮差押え又は仮処分をしなければ、時効の中断の効力を生じない。

正解　３

第３１問

〔問 31〕 管理組合の集会において、マンション全体に響きわたる騒音を発生させている区分所有者に対し、その騒音の差止め等について訴訟を含む法的な措置を執るための決議をする場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 規約で理事会が集会の決議により法的な措置を執ることができると定めたとしても、理事会は、その名において、訴訟を提起することができない。

→○　正しい。　このマンション全体に響きわたる騒音を発生させている行為は、共同の利益に反する行為となる。
　すると、区分所有法第57条　（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
　第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
　　２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。」
　とあり、 第1項により、管理組合が法人の場合は、管理組合法人が訴訟を提起することになる。管理組合が法人でないときは、当該区分所有者以外の区分所有者全員が原告となって差止め訴訟を提起することになる。そして、同法第５７条２項により、必ず訴訟の提起には、該当のケースごとに集会の決議を求めているため、規約での理事会が法的措置をできると定めたとしても、理事会が訴訟を提起することはできない。
　（この設問は、標準管理規約６７条との関係において、曖昧である。参考：平成２２年管理業務主任者試験　「問３６」、や　平成２１年管理業務主任者試験　「問３４」）

2 騒音の被害を受けていない区分所有者でも、集会の決議により指定された場合にはその騒音の差止め訴訟を提起することができる。

→○　正しい。　選択肢１で引用した、区分所有法第57条第1項によると管理組合が法人の場合は、管理組合法人が訴訟を提起することになる。これに加え、同条第3項は、「管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。」と定める。同法第57条３項によれば訴訟を提起するのは当人以外の全員、管理者又は集会において指定された区分所有者は、騒音の被害を受けていなくても、集会の決議により指定された場合にはその騒音の差止め訴訟を提起することができる。
　区分所有法第５７条３項
　３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

3 騒音の差止め訴訟を議題とする集会には、その訴訟の相手方である区分所有者は、出席して議決権を行使することができる。

→○　正しい。　区分所有法第５７条でも、また第５８条や第５９条でも訴訟の相手方（問題を起こしている本人）についての出席を認めないとか、発言を禁じるなどの制約は無いから騒音の差止め訴訟を議題とする集会には、その訴訟の相手方である区分所有者は、出席して議決権を行使することができる。区分所有者である以上は、その者も集会に出席し、議決権を行使することができる。

4 騒音により被害を受けている区分所有者がいても、集会の決議に拘束され、当該区分所有者は、損害賠償請求の訴訟を独自に提起することができない。

→× 誤っている。　区分所有法で規定する「騒音の差止め」と、騒音により被害を被った区分所有者の損害の賠償は別であり、各区分所有者は、差止め請求とは別に、損害賠償請求訴訟を提起することができる。　区分所有法第57条は個人の被害の賠償に何らふれるところが無いから騒音により被害を受けている区分所有者がいても、集会の決議に拘束されることはなく、当該区分所有者は、民法第７０９条の不法行為による損害賠償請求の訴訟を独自に提起することができる。

正解　４ 　　

第３２問

〔問 32〕 マンション管理会社の業務に関する次の記述のうち、マンション標準管理委託契約書（以下「標準管理委託契約書」という。）によれば、適切でないものはどれか。

1 外壁のタイルが落下したので、屋上から壁にかけて防護網を設置し、子供が近づかないよう注意する看板を立てた。

→○　適切である。　マンション標準管理委託契約書第3条第4号、別表4「建物・設備管理業務」によると、マンションの外壁のひびわれ、欠損、剥がれ等は、管理会社の管理事務の内容となる。タイルが落下したので、屋上から壁にかけて防護網を設置し、子供が近づかないように看板を立てているので、管理事務の受任者として適切な行為をなしていると言える。

2 居住者が行方不明となっている住戸から異臭がすると他の居住者から連絡があったので、その住戸に立ち入り、その原因を確認した。

→×　適切でない。　同契約書第13条によれば、「乙（管理会社）は、管理事務を行うため必要があるときは、甲（管理組合）の組合員等に対して、その専有部分又は専用使用部分（以下「専有部分等」という。）への立入りを請求することができる。」と定めるが居住者が行方不明となっている住戸から異臭がすると他の居住者から連絡があっても災害や事故として緊急性が無く、また、事務管理でもないので、専有部分の住戸に立ち入り、その原因を確認することはできない。警察か親族が行う行為。

3 パイプスペース内のメーターボックスの前に、メーター検針が行えない状態で物が置かれているので、その物を置いた者に対し、速やかに撤去するよう求めた。

→○　適切である。　同契約書第2条第5号ロによると、パイプスペースは管理対象である。同契約第11条第1項は、乙（管理会社）は、管理事務を行うため必要なときは、甲（管理組合）の組合員及びその所有する専有部分の占有者（以下「組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求めることができる。」と定める。パイプスペース前に物を置きメーター検針が行えなくすることは、第4号に定める「管理事務の適正な遂行に著しく有害な行為」である。よって、物を置いた者に対し速やかに撤去を求めることは適切な行為である。

4 区分所有者からその所有する専有部分の売却依頼を受けた宅地建物取引業者の求めに応じ、その区分所有者の管理費滞納額を教えた。

→○　適切である。　本来、宅地建物取引業者への対応は、その管理組合又はその売主たる組合員が行うべきものだが、同契約書第14条第1項は、「乙（管理会社）は、宅地建物取引業者が、甲（管理組合）の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために管理規約の提供及び次の各号に掲げる事項の開示を求めてきたときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、及び各号に掲げる事項を書面をもって開示するものとする。」と定めた上で、その第1号において、「当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金等の月額並びに滞納額があるときはその金額」をあげる。

正解　２

第３３問

〔問 33〕 甲マンション管理組合とＡマンション管理会社との間の管理委託契約に関する次の記述のうち、標準管理規約及び標準管理委託契約書によれば、適切でないものはどれか。

（注：財産の分別管理を中心に一部改正されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の平成２２年５月１日施行をうけ、マンション標準管理委託契約書も改正があったので、注意のこと。また、標準管理規約は、平成２３年７月に役員の資格や議決権の行使で小幅な改正があったので、注意のこと。
　ここは、改正前のままです。）

　また、＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

1 管理委託契約を解約する議案について、賛成者が反対者を上回ったとしても、棄権が多く、出席組合員の議決権の過半数を得ていない場合は、甲は、管理委託契約を解約することはできない。

→○　適切である。　標準管理規約４７条によると、管理委託契約を解約する議案は普通決議事項で、その場合、議決には出席組合員の過半数が必要のため、管理委託契約を解約する議案について、賛成者が反対者を上回ったとしても、棄権が多く、出席組合員の議決権の過半数を得ていない場合は、甲は、管理委託契約を解約することはできない。
　標準管理規約４７条２項
　２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

2 日常清掃を週３日実施するとの管理委託契約の定めに反して、Ａが週２日しか実施しなくても、甲は、直ちに管理委託契約を解除することはできない。

→○　適切である。　契約で定めた義務の不履行は、標準管理委託契約書18条によれば催告が必要なので、日常清掃を週３日実施するとの管理委託契約の定めに反して、Aが週２日しか実施しなくても、甲は、直ちに管理委託契約を解除することはできない。
　標準管理委託契約書　（契約の解除）
　　第18 条 甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。　

3 管理委託契約では有効期間が２年と定められているので、甲は、その期間内は管理委託契約を解約することはできない。

→×　適切でない。　委託契約は委任の性質があるとされるので、管理委託契約では有効期間が２年と定められていても、甲は、その期間内いつでも管理委託契約を解約することができる。ただし、少なくとも３カ月前に書面をもって解約を申入れることは必要。
　　 標準管理委託契約書　（解約の申入れ）
　　　第19 条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

4 Ａが管理費等の滞納者に対して管理委託契約に定める方法により督促を行った場合、結果的に滞納管理費等が回収されなかったとしても、甲は、そのことを理由として、管理委託契約を解除することはできない。

→○　適切である。　滞納者に対して、所定の督促を行うのは、管理業者の業務だが、標準管理委託契約書10条の規定により、Aが管理費等の滞納者に対して管理委託契約に定める方法により督促を行った場合、結果的に滞納管理費等が回収されなかったとしても、甲は、そのことを理由として、管理委託契約を解除することはできない。
　　標準管理委託契約書
　　第10 条 乙は、第３条第１号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第１ １（２）�Aの督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。

正解　３

　第３４問

（注）中高層共同住宅標準管理規約は平成１６年１月に新しく「マンション標準管理規約（単棟型）」などに変更している。

　以下の解答は、旧での設問であるので、注意のこと。　とくに、この設問はもうおかしい。やらないほうがいいかも。

　また、＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

〔問 34〕 管理組合の会計に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。

1 自治会費は地域コミュニティーの維持及び育成のため居住者が任意に負担するものであるから、管理費とは別のものである。

→○　適切である。　標準管理規約26条によれば、自治会費は地域コミュニティーの維持及び育成のため居住者が任意に負担するものであるから、管理費とは別のものである。

2 修繕積立金は、使途が限定されており、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

→×　適切でない。　標準管理規約27条2項によれば、修繕積立金、使途が限定されており、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕に要する経費に充当する場合の他
　　２　修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　 　　 一　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　　　　二　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　　　　三　敷地及び共用部分等の変更
　　　　四　その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
　　の場合にも取り崩すことができる。

3 収支予算の変更は、理事長が理事会の承認を得て行うことができる。

→×　適切でない。　標準管理規約55条2項によれば、２　収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。」とあり、収支予算の変更は、理事長が臨時総会の承認を得て行うことができる。

4 管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務は、監事が担当する。

→×　適切でない。　標準管理規約３８条２項「会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。」により、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務は、組合業務執行であり理事の中で会計担当に任命された者が担当する。監事の役目ではない。

正解　１

第３５問

〔問 35〕 甲マンション管理組合の平成１４年度末の会計処理の状況は、ア〜エのとおりである。これらの会計処理を適切に行って収支報告書を作成した場合の当期収支差額の増減に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、発生主義の原則に基づいて収支報告書を作成するものとし、資金の範囲は、現金預金、未収入金、未払金、前受金及び前払金とし、会計年度は、平成１４年４月１日から平成１５年３月３１日までとする。

ア　平成１５年３月に行った階段手すりの塗装工事費１０万円については、請求書が提出されていなかったため、未払計上されていなかった。
イ　平成１５年４月分の管理費１０万円については、同年３月に入金されていたが、担当者が入金の会計処理を行っていなかった。
ウ　平成１５年３月に平成１４年度下半期分の自動販売機設置料収入１０万円が入金されていたが、担当者が入金の会計処理を行っていなかった。
エ　未収入金として計上していた平成１５年３月分の管理費１０万円については、同年３月末に入金していることが判明した。

1 １０万円の減少
2 増減なし
3 １０万円の増加
4 ２０万円の増加

＊初めてマンションの会計処理の設問を読むと、戸惑うが、キーワードは、「発生主義ということ」　
　　 　発生主義とは、全ての費用・収益は、その支出・収入に基づいて計上し、その発生した期間
　　　　　＊収入については、請求権が生じた月、
　　　　　＊支出については、支出が労役などの提供又は工事などである場合は、その労役などの提供又は工事等が完了した月、物品の購入なら、その物品が納入された月
　　　　に正しく割り当てるように処理すること。

　　　これにより、管理費や修繕積立金は該当月に徴収することになっているなら、未収入金（滞納）があっても、全額計上されている。

＊これを前提に、会計処理を適切に行って収支報告書を作成した場合の当期収支差額の増減を検討する。

ア　平成１５年３月に行った階段手すりの塗装工事費１０万円については、請求書が提出されていなかったため、未払計上されていなかった。
　　　これは、本来当期（３月）で行うべき処理であったのを、計上しなかったために、当期で未払金と訂正し、当期の収支報告書に影響する。

　　　　　借方　塗装工事費１０万円　　貸方　未払金１０万円　（塗装工事費が　収支差額増減　▲１０万円　となる。）

イ　平成１５年４月分の管理費１０万円については、同年３月に入金されていたが、担当者が入金の会計処理を行っていなかった。
　　　これは、本来次期（４月）の処理であるため、前受け金となり、収支報告書には影響しない。

　　　　借方　現金預金１０万円　　貸方　前受金１０万円　（収支差額増減　０円　）

ウ　平成１５年３月に平成１４年度下半期分の自動販売機設置料収入１０万円が入金されていたが、担当者が入金の会計処理を行っていなかった。
　　　これは、当期の収入の増加であり、会計処理の変更は、収支報告書にも影響がある。

　　　　借方　現金預金１０万円　　貸方　雑収入１０万円　（雑収入が　収支差額増減　＋１０万円　となる。）

エ　未収入金として計上していた平成１５年３月分の管理費１０万円については、同年３月末に入金していることが判明した。
　　　当期の未収入金として処理がされていれば、未収入金から、現実の収入に会計処理上の変更があっても、未収金と計上されたときに、その金額は収支報告書に反映されている。
　　　この訂正は、収支報告書には影響しない。

　　　借方　現金預金１０万円　　貸方　未収入金１０万円　（収支差額増減　０円）

正解　２　（▲１０万円＋１０万円＝増減なし） 　（平成２０年１１月追記した。）

　第３６問

〔問 36〕 マンションの大規模修繕工事に係る設計、監理及び施工に関する次の記述のうち適切なものはどれか。

1 設計監理方式とは、修繕設計と工事監理を設計事務所に委ね、工事施工は施工業者に委ねる方式を指すのが一般的である

→○　適切である。　平成２５年　マンション管理士試験　「問３８」　。
マンションの大規模修繕工事における設計監理方式とは、修繕設計と工事監理を設計事務所に委ね、施行は施行業者に委ねる方式である。（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.605　〜）

2 設計監理方式で実施する大規模修繕工事の工事請負契約書には、工事監理者の記名押印は求められないのが一般的である。

→×　適切でない。　設計監理方式で実施する大規模修繕工事の工事請負契約書には、工事監理者は、工事監理者として請負の責任を負うため、記名捺印を求められるのが通常である。監理責任を表すため必要

3 責任施工方式とは、修繕設計を設計事務所に委ね、工事施工と工事監理を同一施工業者に委ねる方式を指すのが一般的である。

→×　適切でない。　責任施行方式とは、修繕設計・工事施工・工事監理を同一施工業者に委託する方式である。設計と施工を分離しないで一括して依頼する方式で、設計事務所に依頼しない。

4 責任施工方式は、設計監理方式に比べて、工事の厳正なチェックが期待できるとされている。

→×　適切でない。　設計監理方式は、設計と施行会社が分離しているので、責任施行方式に比べ、工事の厳正なチェックが期待できる。責任施行では、一括お任せなので第三者が入ることはないのでチェックが期待できない。

正解　１

　第３７問 

〔問 37〕 昭和５７年に設計され、建築後２０年を経過したマンションの調査診断に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。ただし、当該マンションでは、給排水管の改修工事が行われていないものとする。

1 診断内容には、必ずしも耐震診断を含める必要はない。

→○　適切である。　建築物の耐震改修の促進に関する法律第2条第1項によると、学校、体育館、病院、劇場や、その他多数の者が利用する建築物で政令で定めるものであって政令で定める規模以上のもののうち、地震に対する安全性に係る建築基準法等に適合しない建築物で同法第3条第2項 の規定の適用を受けている「特定建築物」の所有者は、当該特定建築物について耐震診断（地震に対する安全性を評価すること）を行い、必要に応じ、当該特定建築物について耐震改修（地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕又は模様替）を行うよう努めなければならない。しかし、同法施行令第1条は、賃貸住宅以外の共同住宅を耐震診断・改修が必要な建築物に含んでいない。よって、マンションの診断内容に耐震診断を含める必要はない。
　　また、昭和５６年６月１日以降に、確認通知書を受けて着工した建築物は、現行の新耐震基準が適用されているので、必ずしも耐震診断を含める必要はない。が、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」は、平成１８年１月に一部改正があったので、注意のこと。）

2 診断計画を作成するための予備調査においては、調査対象マンションの状況を実地に確認するとともに、設計図書や過去の診断及び修繕の記録についても調査するのが一般的である。

→○　適切である。　予備調査は、調査計画及び修繕計画の作成のための建物に関する資料の収集整理を目的とし、事前調査は，主として設計図書などを含む保全関係図書によって行う。保全関係図書からの情報が不足する場合については，現地調査あるいは関係者からの情報収集などによって補う。

3 不具合の状況、改善要望等に関する全戸アンケート調査を行うことは、より正確に現状を把握する上で有効である。

→○　適切である。　全戸に対し「不具合」の状況のアンケート調査を行い、集計、分析することによって、個々の専有部分ばかりではなく、共用部分を含めた設備全体の状況を探ることができる。居住者がアンケートに記入することにより、問題点がより把握でき今後の対応に役立たせることができる。（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.576　〜）

4 給排水管の老朽化の程度を診断するためには、予備調査として、抜管によるサンプル採取を行った後、内視鏡調査により管全体の肉厚を測定するのが一般的である。

→×　適切でない。　建設省総合技術開発プロジェクト「建築物の耐久性向上技術の開発」（昭55年〜59年）において、設備配管の診断の指針が出されている。それによると、予備調査＝問診による診断（図面・経歴調査・使用状態ほか）を行い、1次診断=五感等による定性的診断(目視・吐出水の着色度合い）、2次診断＝計測機器による定量的診断（非破壊検査・鉄イオン濃度）、3次診断＝精密に行う定量的診断（破壊検査・残存寿命の推定）の順に行うとされる。抜管によるサンプル調査は、３次診断にあたり、予備調査ととしては、不適切である。また、内視鏡調査では管全体の肉厚は測定できない。

正解　４　

　第３８問

（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.524　〜

〔問 38〕 マンションの防水に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

1 アスファルト防水コンクリート押え工法では、押えコンクリート部分も防水機能を持っているので、その部分に目地を設けてはならない。

→×　適切でない。　平成２７年マンション管理士試験　「問３８」。
　アスファルト防水コンクリート押え工法とは、アスファルト防水の上に保護のため、押えコンクリートを60〜100mmの厚さで打設したものである。コンクリートは伸縮するので、縦・横数mmの間隔で幅2cm程度の伸縮目地を設け、合成樹脂製目地材等を入れなければならない。目地は伸縮の為に設ける。

2 ポリウレタン系シーリング材は、耐候性が高いので、屋外の金属と金属との接合部の目地に適したシーリング材である。

→×　適切でない。　シーリング材は建築物その他の防水性・気密性を目的とする防水材料です。
　長期的にその機能を維持することはもちろん、外壁さらには建物全体の美観を損ねないようなものを選択する必要があります。
　 ポリウレタン系シーリング材は、硬化後にゴム弾力性を持つ。コンクリート、スレートなどに対し汚染がない。
耐久性は一番ありますが、そのままの状態ですと紫外線に弱く、また、ホコリを吸い付けてしまい汚れやすいため、塗膜で被せる場合に使用します。 屋外の金属と金属の接合部の目地に適したシーリング材ではありません。
　 また、耐候性については、シリコン系の方が長期の耐久寿命をもち紫外線に強く、乾燥後はホコリも付きにくいため、仕上げ面として使用します。（塗膜との密着が弱いため、上から塗装膜を被せる時には使用しません。）

3 露出アスファルト防水工法は、ルーフバルコニー等の日常的に歩行する場所には採用されない。

→○　適切である。　露出アスファルト防水工法は、メンテナンス等のための軽歩行には十分耐えられるが、傷がつきやすく、強度も弱いため、ルーフテラス等日常の歩行や置物に使用される場所には適さない。

4 断熱材は吸水性が高いので、防水層の上に断熱材を敷き込む施工方法はない。

→×　適切でない。　断熱材の吸水性は一般に低い。　又、アスファルト防水層砂砂利押え工法という防水層の上に断熱材を敷き込む工法もある。

正解　３

　第３９問

（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.5８０〜）

〔問 39〕 マンションの外壁の診断方法に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 コンクリートのクラックの深さの診断には、クラックスケールを用いて測定する方法がある。

→×　適切でない。　クラックとは、タイルやモルタル面に割れが生じる現象をいう。クラックが一定の長さや幅になると要注意であるから、クラックスケールを用いてクラックの長さ・幅を調査する必要がある。しかし、クラックスケールはクラックの深さを調査するための道具ではない。クラックスケールはひび割れ幅の測定に用いる。深度については一般に超音波による非破壊試験で行う。なお、ひび割れは、０．３ｍｍ以下でも内部に漏水の恐れがあるので、注意のこと。

2 コンクリート強度の診断には、壁面に一定の打撃を加え、その衝撃により生じた跳ね返りの大きさによって測定する方法がある。

→○　適切である。　このあたりもよく主題される。　平成２０年　管理業務主任者　試験　「問２７」　、　平成１７年　管理業務主任者　試験　「問２８」　など。
　　　　コンクリート強度の診断には破壊試験と非破壊試験がある。非破壊試験には、壁面に一定の打撃を加え、その衝撃により生じた跳ね返りの大きさによりコンクリートの強度を測定するというシュミットハンマー法という方法がある。（平成２０年版の「マンション管理の知識」では、シュミットハンマーは「リバウンドハンマー試験」と変更されていた。ページ７７１）

3 外壁タイルの剥離（はくり）の程度の診断には、剥離部と健全部の表面温度差を測定して、タイル面の浮きの範囲を調査する方法がある。

→○　適切である。　外壁タイルの剥離の程度の診断には、剥離部と健全部の熱伝導の違いによる温度差を赤外線映像装置で測定して、タイル面の浮きの範囲を調査する方法がある。これは赤外線装置法とよばれる非破壊検査の一つである。なお、この赤外線による方法は、温度差のある状態で行う。 平成１８年マンション管理士試験　「問３７」　、　平成２１年マンション管理士試験　「問３８」　

4 モルタル塗り壁面の接着強度の診断には、壁面のモルタルに接着剤でアタッチメントを接着させ、測定機器を取り付けて引き抜くことにより測定する方法がある。

→○　適切である。　モルタル塗り壁面の接着強度の診断には、壁面のモルタルに接着剤でアタッチメントを接着させ、測定機器を取り付けて引き抜くことにより測定する方法がある。一般に引っ張り強度は７kg/cm2。
　　　　　　よく使用される機材は旧建設省建築研究所で検討された「接着力試験器」で「建研式接着力試験器」と呼ばれる。

正解　１

　第４０問

（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.509　〜

〔問 40〕 マンションの住戸の床の遮音に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 JIS（日本工業規格）による床衝撃音の遮音等級（L−４０、L−５０等）の数値が大きいほど、遮音性能は高くなる。

→×　適切でない。　ここは、平成２１年マンション管理士試験　「問４２」　でも出ている。
　　　遮音等級のL値は床衝撃音（具体的には建物内で上階から聞こえてくる床の衝撃音）をどれだけ抑えられるかの等級で、L値が小さいほど遮音性に優れる。遮音性能は低くなる。（反対に空気伝搬音　D-65　〜　D-15　は大きいほど優れている。）

2 同じ材質のコンクリートであれば、コンクリート床の厚さが厚くなるほど、遮音性能は高くなる。

→○　適切である。　上階から発生する生活音の伝わりを防ぐにはコンクリートの厚さ（スラブ厚）と床の仕上がりがポイントとなる。 一般的には、人が走り回る等の重量床衝撃音はコンクリートが厚いほど遮音性能は向上する。質量に比例する。

3 床の仕上げ材による遮音効果は、重量床衝撃音に対しては小さく、軽量床衝撃音に対しては大きい。

→○　適切である。　仕上げ材とは、建物の内外装に使用される、直接目に触れる部分の表面材料のことで、床や壁、天井を覆うため使用される材料のことです。重量床衝撃音とは、子供が飛びはねたりする音など、重くてやわらかい感じの音です。軽量床衝撃音とは、床や壁を媒体にして伝わってくる音のうち、スプーンなど軽い物を落としたり、ハイヒールで歩いた時にコツコツなどという音です。重量床衝撃音遮断性能をLHといい、軽量床衝撃音遮断性能をLLといいます。軽量床衝撃音遮断性能（LL）は床上げ材によって改善することができますが、重量床衝撃音遮断性能（LH）は建物の床構造によってほぼ決まるので、床上げ材では改善できません。 子供が飛び跳ねた時などの重くて鈍い音の重量床衝撃音に対しては、床仕上げ材による遮音効果は小さく、食器を落としたりした場合の軽くて高い音の軽量床衝撃音に対しては、床仕上げ材による遮音効果は大きい。（平成２１年１１月：訂正）

4 同じ厚さのコンクリート床の場合、梁で区画されたスラブ面積を大きくすると、重量床衝撃音に対する遮音性能は低くなる。

→○　適切である。　梁で区画されたスラブ面積を大きくすると、重量床衝撃音に対する遮音性能は低くなる。スラブ面積を大きくすると剛性が低くなるため。

正解　１

　第４１問

（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.516　〜

〔問 41〕 マンションに使用される建築材料等に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 コンクリートは、調合の際に水セメント比を小さくすれば、強度が増すとともに打ち込み作業が行いやすくなる

→×　適切でない。　セメントに対する水の重量比を水セメント比（Ｗ／Ｃ）と言うが、この水セメント比を小さくする、すなわち水を少なくすれば、コンクリートの強度は増すが、打ち込み作業（ワーカビリティ）は行いにくくなる。また、水量が多くなると強度は低下する。（注：重量比です。容積比ではありません。）

スランプ試験をして、水／セメント比を計ります。

2 鉄筋コンクリート造における鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、鉄筋を腐食から保護するため、一定以上とする必要がある。

→○　適切である。　建築基準法施行令第７９条「鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、耐力壁以外の壁又は床にあつては二センチメートル以上、耐力壁、柱又ははりにあつては三センチメートル以上、直接土に接する壁、柱、床若しくははり又は布基礎の立上り部分にあつては四センチメートル以上、基礎（布基礎の立上り部分を除く。）にあつては捨コンクリートの部分を除いて六センチメートル以上としなければならない。」とある。 部位によって厚さが異なっている。
　 鉄筋まわりのコンクリートの厚さをかぶり厚という。コンクリートの中性化が鉄筋に到達するまでの年数を長くするためには、かぶり厚を一定以上にする必要がある。例えば、100年マンションでは5�p以上のかぶり厚を確保する例が見られる。

3 磁器質タイルは、陶器質タイルよりも吸水率が小さく、外壁用タイルとしても用いられる。

→○　適切である。　「タイル」を素地の質により分類すると、磁器質タイル・せっ器質タイル・陶器質タイルの3種類に分かれる。そして、磁器質の吸水率は1.0％以下であり、陶器質タイルの吸水率は22.0％以下である。このように、磁器質タイルは陶器質タイルよりも吸水率が小さい。よって、外壁用タイルとして用いられる。磁器質は、陶石を細かく砕いたのが原料で、素地が緻密で焼成温度1250℃以上で焼かれ殆ど吸水しない。叩くと金属製の音がする。一方、陶器質は、陶土が原料で、素地が荒く焼成温度1000℃以上で焼かれるが、楽焼のように１０００℃以下のものもある。多孔質のため吸水性がある。また、叩くとやや低い音がする。

4 石膏ボードは、防火性や遮音性に優れ、壁下地等の内装材として多用されている。

→○　適切である。　石膏ボードとは、粉末状の石膏を水で硬化させた焼石膏を芯材として両面に石膏液をしみ込ませた厚紙を貼り、圧縮成形した面材である。防火性・遮音性にすぐれており、建築物の内装材として多用されている。石膏と厚紙をプレスしたもの。石膏自体は無機質で不燃材。結晶水を約20％程度含んでいるので、燃焼時には蒸気となり拡散を防ぐ。
　又、遮音性が他の内装材より高く、個別認定の基材としても用いられている。

正解　１

　第４２問

〔問 42〕 マンションの構造上の安全に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 建築物を設計する際に想定する地震力の数値は、地域によって大きさが異なり、一般に、九州における数値よりも本州太平洋側のおける数値の方が大きい

→○　適切である。　地震地域係数があり、過去の記録で定めている。（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.504　〜）九州における値が0.8ないし0.9であるのに対し、本州の太平洋側における値は1.0であり、九州における値に比べて、本州の太平洋側における値の方が大きい。沖縄（０．７）、鹿児島（０．８）、北海道（0.8〜0.9）、静岡（1.2）、新潟（0.9）

2 20階以上の超高層マンションは、鉄骨鉄筋コンクリート造だけでなく、鉄筋コンクリート造でも、建設されている。

→○　適切である。　鉄骨鉄筋コンクリート構造を用いると、鉄筋コンクリート構造に比べ、部材・形状を小さくでき、高層建築に適する。かつて20m以上の建築物のほとんどは、この鉄骨鉄筋コンクリート構造で建築されてきたが、耐震設計法施行後20m以上の高層建築物でも鉄筋コンクリート構造で建てられる例も出てきた。高強度コンクリートであれば可能。（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.496　〜）

3 鋼管コンクリート構造は、鉄筋コンクリート構造に比べ施工性及び耐久性に優れているが、耐震性に問題があるので、10階程度の高層マンションには使われていない。

→×　適切でない。　鋼管コンクリート構造とは、チューブ状の鋼管の中にコンクリートを詰めて主要構造材としたものである。鉄とコンクリートの特性が補い合い優れた性能をもつ。耐震性も問題なく、10階程度のマンションにも採用されている。むしろ耐震性を高める為に開発された。（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.496　〜）

4 液状化現象は、地層中の砂が地盤の揺れによって液体に近い状態になることをいい、地震時に建物が傾く等の被害を引き起こすことがある。

→○　適切である。　液状化とは，地震動により土中の水圧が上昇して土の粒子が互いの接触を失い水に浮遊したような状態となって，地盤が液体のような振る舞いをする現象を言う。砂が液体になることはないが、砂質地盤が含水することで液体に近い状態になる。

正解　３

　第４３問

〔問 43〕 マンションの住戸内に使用されている排水トラップに関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 長い間留守にしていると、トラップの封水が蒸発して、排水管内の臭気が室内に充満することがある。

→○　適切である。　排水トラップとは、排水設備の配管の途中に設けられ下水道の悪臭やガスが逆流するのを防ぐしくみ。害虫やネズミなどを進入させない文字通りの(trap、罠)の働きもする。長い間留守にしていると、特に夏季等はトラップの中の封水が自然に蒸発して、排水管内の臭気が逆流して室内に充満することがある。また、トラップの封水がなくなると、トイレなどの残物でハエなどが発生することもある。

2 マンションの上層階の住戸では、台所の排水が一気に流れると、排水立て管内の圧力が高まり、トラップの封水が室内に吹き出し、破封することがある。

→×　適切でない。上層階が間違い。排水管内の圧力が高まるのは下層階である。排水立て管に排水が流れると管内の空気圧が水によって圧縮され力が高まる。下層階ではその圧力で封水が押される。これは、はね出し作用とよばれ、横走り管が短く排水立て管に近い位置にトラップが設置されると、上部から立て管に大量に排水された場合、排水管内から空気と共にトラップ内の水が室内側に噴出することがある。

3 洗面器にためた水を一気に流すと、自己サイホン作用によって、トラップの封水が流出してしまうことがある。

→○　適切である。　自己サイフォン現象 : 洗面器などの大量に水をためて使用する器具で、器具・トラップ・排水管が連続したサイフォンとして働き、内部の水が排水されることがある。
流れようとする勢い（圧力）が封水を押し流すということ。具体例として、他の所で大量に水を一気に流すと下水管内に負圧が発生して上階のトイレの封水が吸われてしまうことがある。
マンションですと他の室と下水管を共用しているため他の室で下水を流すことにより発生する場合がある。

4 トラップの中の糸くずなどがからまっていると、毛細管現象によって、トラップの封水が除々になくなり、破封することがある。

→○　適切である。　破封とは、トラップ内の水が減少しトラップとしての機能、つまり、排水管からの臭気や衛生害虫が器具をとうして室内に侵入することを防ぐ機能を失う現象である。 毛細管現象 : 内部に髪の毛や糸くず等の繊維状の物体が垂れ下がると、毛細管現象により内部の水が排水される。例えば、浴室の床用の排水孔では皮脂や石鹸等がトラップ内にこびりつきやすく、また目が行き届きにくい場所であるために毛髪が汚れに絡みついても気付かずに毛細管現象により破封することがある。

正解　２

　第４４問

（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.558　〜）

〔問 44〕 マンションに換気設備を設置する場合に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 自然換気口から外気を供給し、機械換気により室内空気を排出する換気設備（以下この問いにおいて「第3種換気設備」という。）を天井裏に設ける場合は、天井裏の空気圧が居室内部の空気圧を超えるように計画する必要がある。

→×　適切でない。　　まず、
★機械換気設備の種類．．．３種の機械式の換気設備を定めています。給気、排気を共に機械で行う設備を、始めの第１種と定めているのが特徴です。

　１．第１種機械換気設備．．．給排気とも機械換気設備で行う方式です。

第１種機械換気設備は、給気ファン、排気ファンの両方が設置されるため、室内の圧力を自由にコントロールすることにより換気を確実に行うことができる方式です。また、全熱交換機を用いることにより室内へ取り入れる外気温をコントロールすることができます。部屋単体で換気システムを完結したい場合等に用いられます。

　２．第２種機械換気設備．．．給気を機械換気設備で行い排気は自然排気口または隙間から行う方式です。エアコンのイメージです。

第２種機械換気設備は、給気ファンが設置されるため、室内の圧力が正圧に保たれます（他の部屋より高い圧力になる）。従って、室内の空気を清浄に保ちたい部屋等に用いられます。但し、外気を直接室内へ取り入れる方式のため、寒冷地等では給気を余熱する等の配慮が必要です。また、廊下等から排気する場合は、換気経路となる廊下やトイレ等についても建築基準法に基づく内装仕上げの制限を受けることになるとともに、建築基準法の規定による必要換気回数の算定に際しては、廊下やトイレ等を含めた換気量とする必要があります。

　３．第３種機械換気設備．．．排気を機械換気設備で行い給気は自然給気口または隙間から行う方式です。トイレや浴室のイメージです。

第３種機械換気設備は、排気ファンを設置するため、室内の圧力が負圧に保たれます（他の部屋より低い圧力になる）。汚染質が発生し易い部屋等に多く用いられます。
　なお、廊下等から給気する場合は、換気経路となる廊下やトイレ等についても建築基準法に基づく内装仕上げの制限を受けることになるとともに、建築基準法の規定による必要換気回数の算定に際しては、廊下やトイレ等を含めた換気量とする必要があります。また、居室内が換気設備により減圧されるため、天井裏等より空気が流入する恐れがあります。そのため、この機械換気方式を採用する場合、天井裏等にも換気設備が必要となる事があります。

★これらの３種類には、それぞれ特徴があり、使う場所や目的によって方式を選択することになります。
　換気方式の使い分けの例としては、窓を開放する事が困難な地下室や外気の取り入れに熱回収機能が必要な場合、あるいは廊下等を換気経路としないで換気を完結したい場合等は第１種機械換気設備、特別な汚染質の発生が認められない室で廊下等からの汚染質の流入を防止したい場合等は第２種機械換気設備、接着剤や塗料等の汚染質が発生する可能性のある室では第３種機械換気設備とする方式が考えられます。

　そこで、この設問の答えとしては、天井裏の方が、居室内部の空気圧を超えれば、空気が上にいかないので、排気出来ず、自然給気が期待できない。天井裏の空気圧は居室内部より薄くなるように設計します。

2 第3種換気設備を居室に設ける場合は、扉の開閉がしにくくなることがあるので、給気が不充分にならないように計画する必要がある。

→○　適切である。　第3種換気設備は排気のみ機械で行うので室内の気圧が低く（負圧＝マイナス）なりがちである。そのため室内外の差圧でドア等が開けにくくなるおそれがある。これを防ぐために給気が十分になされるよう配慮しなければならない。排気すると室内は減圧され、外からの空気が入ろうとして、ドアなどは開閉しにくくなる。
　　　　理屈は合ってるが、そんな排気量を持つ設備をマンションで付けるのか？

3 レンジフードを台所に設ける場合は、レンジフードの換気量が大きいため、室内の空気を誘引しないように給気の経路を計画する必要がある。

→○　適切である。　通常、台所には換気用のレンジフードを設置しますが、レンジフードの換気量は、かなり大きいので、給気についても注意が必要です。特に台所用に別の給気を設けることはないが・・・。

4 １時間に室内の空気の入れ替わる回数を換気回数といい、居室に必要な換気量は、居室の容積に換気回数を乗じて計画する必要がある。

→○　適切である。　建築基準法行令第20条の2第2項。 換気回数とは、室内の空気が一定の時間に入れ替わる回数。室内容積（床面積×天井高）に対する換気量の割合で表す。
　たとえば［床面積100平米×天井高2.5m＝容積250立方米］の部屋で1時間に100立方米の空気が入れ替わった場合、換気回数は［100立方米÷250立方米＝0.4回］となります。機械換気を使わずに給排気口やすき間から出入りする換気量の割合は「自然換気回数」で表し、マンションや高気密住宅では換気回数　０．５回／ｈ　以上の機械式換気設備（２４時間換気システム）が必要である。

正解　１

　第４５問

〔問 45〕 マンションの衛生設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 給水タンクを屋内に設置する場合は、給水タンクの天井、底及び周壁と建築物の躯体部分との間に、保守点検のために必要な空間を設けなければならない。

→○　適切である。　ここは、平成２３年　マンション管理士試験　「問４５」　選択肢４　でも出た。
これは、飲料用貯水槽の六面点検とよばれ、周囲４面と上下２面の６面について規定がある。
　　　　周囲４面と下面は６０ｃｍ以上、点検マンホールが取り付けられている上面については、１ｍ以上の距離を点検用空間として確保すること。
　　　建設省告示1597号第2（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.534　〜）

2 給水器具を設置する場合に、ウォーターハンマーが生じるおそれがあるときは、これによる振動や騒音を防止し、又は低減させる機能を有するものを選定する必要がある。

→○　適切である。建設省告示1597号第2（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.534　〜）。
　　　　ウォーターハンマー現象とは、給水配管中のパルプを急に閉じると、水の流れが急に停止し、水音を生じ、配管自体を振動させる現象である。この騒音や振動を防止・低減させるための機能を有するものを選定する必要がある。

3 水槽や流しを設置する場合は、吐水口空間を確保して溢れを防止するための措置を講じる必要がある。

→×　適切でない。　水栓類の吐水口から流しや衛生器具水面までの空間を吐水口空間と言う。この吐水口空間は、排水の逆流防止のために設けられる。排水の逆流は、水を止めた時に給水圧力がなくなるために起こる。吐水口空間は溢れではなく、逆流を防止している。
　　　（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.535　〜）

4 排水再利用のための配管設備は、洗面器、手洗器その他の誤飲、誤用のおそれのある器具には連結してはならない。

→○　適切である。　排水の再利用のための配管設備は、飲料水等の上水との混合が生じないようにしなければならない。クロスコネクション（混合配管）の防止と呼ばれるものである。不純な水が上水道配管中に混入することを防ぐためである。

正解　３

　第４６問

〔問 46〕 次の記述は、「マンション管理の適正化に関する指針」において定められている「マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項」に関するものである。空白となっているＡ〜Ｄに下欄のア〜ケの語句を選んで文章を完成させた場合において、正しい組合せは、どれか。

　　＊注：問４６から問５０までは、マンション管理士試験か管理業務主任者試験の合格者には免除される部分 です。また、この問４６から問５０は、「マンション管理適正化法」と同指針からの出題と決まっていますので、出題は似たような内容となります。過去問題は やっておくと楽です。

管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自体であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分検討し、（Ａ）をもって管理委託契約を締結することが重要である。なお、（Ｂ）を選定する場合には、（Ｃ）は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う（Ｄ）を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。また、（Ｂ）が選定されたときは、（Ｃ）は、当該契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活用し、管理事務の適正化が図られるように努める必要がある。

ア＝書面　イ＝総会の決議　ウ＝マンション管理業者　エ＝管理委託契約先　オ＝管理組合　カ＝管理組合の管理者等　キ＝管理組合の理事会　ク＝業務報告会　ケ＝説明会

1 Ａはア　Ｂはウ　Ｃはオ　Ｄはク
2 Ａはア　Ｂはエ　Ｃはカ　Ｄはケ
3 Ａはイ　Ｂはエ　Ｃはオ　Ｄはク
4 Ａはイ　Ｂはウ　Ｃはキ　Ｄはケ

＊指マンション管理の適正化に関する指針からの出題もあるので、入手して、読んでおくこと。
　　原文は以下のようになっている。

管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自体であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分検討し、（A）＝ア　書面） をもって管理委託契約を締結することが重要である。
なお、（Ｂ）＝エ　管理委託契約先）を選定する場合には（Ｃ）＝カ　管理組合の管理者等）は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う（Ｄ）＝ケ　説明会）を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。
また、（Ｂ）が選定されたときは、（Ｃ）は、当該契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活用し、管理事務の適正化が図られるように努める必要がある。

正解　２

　第４７問

（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.29　〜）

〔問 47〕 マンションに関する次の記述のうち、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マンション管理適正化法」という）の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 複数の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供されている専有部分が１戸のみものは、マンションではない。

→×　誤っている。　似たような出題は、平成２０年　マンション管理士　試験　「問４７」　、　や　平成１６年　管理業務主任者　試験　「問４６」　にもある。
　　　　マンションの管理の適正化に関する法律第2条第1号によれば、マンションとは、2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第2条第3項に規定する専有部分をいう。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設をいうとされる。人の居住の用に供する専有部分は最低1つでもあれば足りる。本肢では、区分所有者が複数いて、人の居住に供されている専有部分が１戸でも存在するので、マンションといえる。

2 全戸が事務所又は店舗の用に供されている建物は、マンションではない。

→○　正しい。　選択肢１でも述べたように、マンション管理適正化法第2条1項イによれば、マンションであるためには住戸が1個以上あることを要するため、全戸が事務所又は店舗の用に供されている建物は、マンションではない。

3 マンションは、非木造3階以上のものに限定されない。

→○　正しい。　選択肢１でも述べたように、マンション管理適正化法第2条1項イによれば、マンションであるためには区分建物があるもので足り、マンションは、構造が非木造3階以上のものに限定されない。

4 管理組合（マンション管理適正化第2条第3号に規定するものをいう。）のないマンションは、ない。

→○　正しい。　マンション管理適正化第2条第3号に規定する管理組合とは、区分所有法第3条をいい、区分所有法第３条は、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定めている。ここで「団体を構成し」とは、区分所有関係が成立し、2人以上の区分所有者が存在すれば、当然に管理組合が成立すると解されている。2人以上の区分所有者が存在しているマンション管理適正化法にいうマンションであれば当然に管理組合が成立していることになる。

正解　１

　第４８問

〔問 48〕 マンション管理士の登録に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 マンション管理士試験に合格したものは、５年以内に、国に登録免許税を納付し、登録の申請を行わなければならない。

→×　誤っている。　これに似たような出題は、平成２０年　マンション管理士　試験　「問４８」　にもある。
　　　マンション管理の適正化の推進に関する法律第41条により、マンション管理士として登録すると、５年毎の講習受講の義務はあるが、同法第30条に登録期限は規定されていないのでマンション管理士試験に合格したものは、いつでも国に登録免許税を納付して、登録の申請を行うことができる。マンション管理士試験に合格した者が、マンション管理士に登録するか否かは自由である。また、マンション管理士に合格したという事実は一生有効であり、合格後５年以内に登録しなければならないということもない。

2 マンション管理士は、事務所を開設したときは、遅滞なく、マンション管理士登録証を添え、その旨を届け出なければならない。

→×　誤っている。　マンション管理適正化法には、事務所届出の義務は規定されておらず、マンション管理士は、事務所を開設の旨の届け出は不要。（ネットで開業ができます。）

3 マンション管理士は、登録を取り消されたときは、その処分の通知を受けた日から起算して10日以内に、マンション管理士登録証を返納しなければならない。

→○　正しい。　マンション管理適正化法施行規則第30条2項により、マンション管理士は、登録を取り消されたときは、その処分の通知を受けた日から起算して10日以内に、マンション管理士登録証を返納しなければならない。

4 マンション管理士は、公職選挙法違反により罰金50万円の刑に処せられたときは、その日から30日以内に、マンション管理士登録証を添え、その旨を届け出なければならない。

→×　誤っている。　マンション管理適正化法施行規則第31条の届出義務には適正化法違反以外による罰金刑は含まれないから、マンション管理士は、公職選挙法違反により罰金50万円の刑に処せられたときでも、その日から30日以内に、マンション管理士登録証を添え、その旨を届け出でる義務は無い。
　　これは、マンション管理適正化法第３０条１項各号で規定する登録の欠格事項を狙った出題で、２号の「 禁錮刑以上」と「この法律＝マンション管理適正化法＝の規定により罰金の刑」を試している。

正解　３

　第４９問

〔問 49〕 マンション管理適正化法第95条の規定により国土交通大臣の指定を受けたマンション管理業者の団体が行う業務として、同法に規定されているものは、次のうちどれか。

1 マンションの管理の適正化に関し、管理組合の管理者等その他の関係者に対して技術的な支援を行うこと。

→× 誤っている。　平成２７年　マンション管理士試験　「問５０」　
　　マンションの管理の適正化の推進に関する法律第95条第2項各号は、マンション管理業者の団体が行う業務として、以下の業務を定める。
　　　　一　社員の営む業務に関し、社員に対し、この法律又はこの法律に基づく命令を遵守させるための指導、勧告その他の業務を行うこと。
　　　　二　社員の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決を行うこと。
　　　　三　管理業務主任者その他マンション管理業の業務に従事し、又は従事しようとする者に対し、研修を行うこと。
　　　　四　マンション管理業の健全な発達を図るための調査及び研究を行うこと。
　　　　五　前各号に掲げるもののほか、マンション管理業者の業務の改善向上を図るために必要な業務を行うこと。
　とあり、第95条には該当しない。設問は、マンション管理適正化法第９２条２号で規定される、マンション管理適正化推進センターの業務。

2 社員に対する指導及び勧告を行うために必要があると認めるときに、その必要な限度で、社員の事務所に立ち入り、帳簿、書類その他物件について検査を行うこと。

→×　誤っている。　事務所への立ち入り検査は強硬な手段であり、一般には認めない。このような規定はない。

3 マンションの管理の適正化の推進に資する啓発活動及び広報活動を行うこと。

→×　誤っている。　これも、マンション管理適正化法第９２条６号で規定される、マンション管理適正化推進センターの業務。　

4 社員の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決を行うこと。

→○　正しい。　これは、選択肢１で引用した、マンション管理適正化法第９５条２項２号で規定されている。

正解　４

　第５０問

（参考　マンション管理の知識　３訂版　P.70　〜）

〔問 50〕 マンション管理適正化法第103条に規定する宅地建物取引業者が交付しなければならないマンションの設計に係る図書（以下「設計図書」という。）に関する次の記述のうち、同法に規定によれば、誤っているものはどれか。

1 自ら売主として新築マンションを分譲した宅地建物取引業者は、その分譲後１年以内に当該マンションの管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、設計図書を交付しなければならない。

→○　正しい。　平成２６年マンション管理士試験　「問５０」。
　　マンション管理の適正化の推進に関する法律第103条第1項及び同法施行規則第101条によると、宅地建物取引業者は、自ら売主として人の居住の用に供する独立部分がある建物（新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。）を分譲した場合においては、分譲後1年以内にに当該建物又はその附属施設の管理を行う管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、当該建物又はその附属施設の設計に関する図書を交付しなければならない。
マンション管理適正化法第１０３条１項により、正しい。また１年以内は同法規則第１０１条による。　

2 マンションの日影図は、設計図書に含まれない。

→○ 正しい。　（参照）マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第102条
　「第百二条 　法第百三条第一項 の国土交通省令で定める図書は、次の各号に掲げる、工事が完了した時点の同項の建物及びその附属施設（駐車場、公園、緑地及び広場並びに電気設備及び機械設備を含む。）に係る図書とする。
　　　一 　　付近見取図
　　　二 　　配置図
　　　三 　　仕様書（仕上げ表を含む。）
　　　四 　　各階平面図
　　　五 　　二面以上の立面図
　　　六 　　断面図又は矩計図
　　　七 　　基礎伏図
　　　八 　　各階床伏図
　　　九 　　小屋伏図
　　　十 　　構造詳細図
　　　十一 　構造計算書 」

　とあり、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第１０２条には「日影図」は入っていない。

3 設計図書は、当該マンションの工事が完成した時点における図書である。

→○　正しい。　選択肢２で述べた、規則第１０２条により正しい。　

4 マンションの駐車場、公園等の附属施設に係る図書は、設計図書に含まれない。

→× 誤っている。　選択肢２で述べた、規則１０２条の附属施設に含まれている。 　

正解　４

終わり